婚後房屋過戶怎麼做？網友提問揭夫妻換屋與稅務規劃大哉問
M傳媒 房產中心／專題報導
「婚前買的房子，貸款方便所以登記在我名下，現在貸款已繳清，想過戶給太太，但不知道費用要多少？」近期有網友在論壇拋出這樣的疑問，並進一步詢問若未來考慮出售換屋，應該如何安排才最有利。這個問題馬上引發熱烈討論，也點出許多夫妻在資產規劃與房地產交易上的共同困惑。
該網友的案例是一間市價約八百萬元的三十多年公寓。由於當初為了貸款條件，選擇登記在丈夫名下，如今貸款已繳清，希望能轉登記至妻子名下。然而，妻子沒有工作所得，僅有數十萬元的股票投資，這樣的身分條件，讓許多人擔心是否會增加稅務或貸款上的負擔。
專家解答一：夫妻間贈與可免徵贈與稅，但仍有相關費用
房產法律專家指出，夫妻之間不動產移轉，可透過「夫妻贈與」方式辦理，依現行規定，夫妻互贈免徵贈與稅。但免稅並不代表完全沒有費用。實務上仍須負擔：
1. 契稅：依規定為房屋現值的 6%，但夫妻贈與可享契稅免稅優惠。
2. 登記規費：通常僅需數千元。
3. 代書費、公證費：視委託代辦單位不同，約一至兩萬元。
換言之，若單純辦理夫妻贈與過戶，總費用可能落在1 至 3 萬元之間，遠低於一般買賣移轉。
專家解答二：若考慮出售換屋，建議先做資產盤點
另一個重點在於該網友提及「近期也有考慮出售換屋」。專家提醒，如果確定短期內會賣房再買新屋，可能不需要先行辦理過戶，否則將多出一次程序與費用。
房產顧問分析：「夫妻贈與雖然稅負輕，但仍需時間與金錢處理。如果打算出售換屋，可以直接由現有登記人（丈夫）出售，再依資金狀況決定新屋要登記在誰名下。若太太未來有計劃貸款，因其名下無工作所得，銀行審核上會相對不利，通常需要丈夫一同擔保，這點也要事先評估。」
專家提醒三：稅務與持有成本要一起考慮
除了過戶程序，專家特別提醒網友要留意房地合一稅。若該公寓未滿持有五年，出售時可能適用較高的稅率；若已滿五年並符合自住條件，稅負就會大幅降低。此外，妻子雖然沒有薪資所得，但股票投資收益仍屬資產項目，未來在辦理財產申報或換屋貸款時，銀行會將其一併納入考量。
M觀點 從這則提問可以看出，夫妻在規劃房屋過戶與換屋時，不僅要考量「法律上可不可行」，更要兼顧「未來的貸款需求」與「稅務影響」。若只是單純希望名義公平，夫妻間贈與過戶確實是低成本的方式；但若已經盤算出售換屋，則應避免重複程序，直接由現有所有權人處分會更有效率。
房地產交易金額龐大，每一步牽涉的不只是程序與費用，更關係到未來的生活安排與財務安全。
專家建議，夫妻應先明確討論長期居住與資產規劃，再由專業代書或稅務顧問協助，才能在「名義公平」與「資金運用」之間取得最佳平衡。畢竟，買屋或換屋的最終目的，是讓生活更安心，而不是被繁瑣程序與稅務問題拖累。
