向母買房頭期款分25年攤還」專家：稅務、財務、親情三重風險
子女向父母購屋，盼將資產留在家族內，是常見的財務規劃。近日有網友提出一特殊構想：以1,500萬元向母親購置房產，申請銀行貸款8成（1,200萬元），自備的300萬元頭期款，則與母親協議「分300期（25年）」無息或低息攤還。此方案看似減輕購屋初期壓力，但專家示警，此舉除了潛藏財務與稅務風險，更可能讓親子關係陷入長期財務糾紛的泥沼。
法律可行但有但書，公證、契約是關鍵
在法律層面上，民法尊重契約自由，此種交易模式「技術上可行」。但關鍵在於買賣雙方（母子）必須簽訂不動產買賣契約，並辦理公證。契約中需明確載明總價、貸款金額、頭期款分期償還的總期數（300期）、每期金額、付款日期、方式，以及至關重要的「利率約定」。若未約定合理利息或利率過低，將直接觸動國稅局的敏感神經。
「公證是保障賣方（母親）債權的必要手段。」律師強調，經公證的契約具有強制執行力，若買方（子女）未來無法履約，母親可憑公證書直接聲請法院強制執行，避免冗長訴訟。
國稅局緊盯「顯不相當代價」
此方案最致命的風險在於稅務，尤其是對母親可能造成的「贈與稅」負擔。資深會計師解析，國稅局審核親屬間不動產交易，著重「實質經濟利益」是否對等。
「顯不相當代價」原則：若300萬元頭期款分25年償還給母親的協議中，未計算合理市場利率利息，或約定利率明顯偏低（例如遠低於目前房貸利率約2%水準），國稅局極可能認定母親是以「顯不相當之代價」出售房產。
約定合理利息並如實申報
專家一致指出，降低贈與稅風險的唯一解方，就是在契約中明確約定符合市場水準的合理利率（建議參考郵政儲金二年期定儲利率或銀行定存利率加碼），且子女必須確實按月支付本金加利息給母親。同時，母親需將收取的利息誠實申報為「利息所得」，繳納綜合所得稅。
家庭關係埋隱患
除了稅務地雷，此方案的財務與家庭風險同樣不可輕忽：
買方（子女）雙重還款壓力： 同時負擔銀行房貸（1,200萬，月付數萬）及母親分期款（300萬+25年利息，月付恐破萬），合計月支出極高，長達25年的財務承諾充滿變數（如失業、家庭開支增加）。一旦違約，恐面臨銀行追償及親情撕裂的雙重打擊。
賣方（母親）收款風險高： 母親需承擔長達四分之一世紀的收款不確定性。若子女財務困難或家庭生變，款項可能中斷，當初賣房變現的規劃恐落空。
銀行貸款變數：銀行審核房貸時，會將此筆對母親的分期債務計入買方總負債，可能影響核貸成數、利率，甚至要求檢視母子借貸契約。
親情考驗嚴峻： 將複雜的金錢借貸關係（金額大、年期長）導入親子間，猶如埋下衝突種子。遲繳、金額爭議、經濟變化都可能成為摩擦導火線，更可能引發其他家庭成員（如兄弟姊妹）的不平之鳴，傷害難以彌補。
專家建議：替代方案更穩妥
面對高風險，專家提出更務實的替代方案：
「縮減分期」並「計息」： 盡力自籌部分頭期款（如200萬），僅將不足的100萬分「較短期」（如5-7年）償還母親，並約定市場合理利率。大幅降低金額與年期能有效管控風險。
善用「年度贈與免稅額」： 母親在每年244萬免稅額內，分年贈與現金助子女籌措頭期款（需保留金流證明）。此為最合法、省稅且不產生借貸關係的資助方式。
設定抵押權保權益： 若執意採用原方案，母親務必在過戶後，立即對該房產設定「第二順位抵押權」，擔保分期債務。此舉為母親債權提供最後一道防線。
國稅局呼籲：親屬交易如實申報
記者諮詢國稅局官員，其重申對於親屬間財產交易，納稅義務人應保留完整交易證明文件（尤其是約定價款及支付證明），並依實質課稅原則誠實申報。對於異常低價或特殊付款條件的交易，國稅局將加強查核，以維護租稅公平。
「向母買房，頭期款分25年攤還」的構想，表面紓解購屋初期壓力，實則佈滿稅務（贈與稅）、財務（長期還款壓力、收款風險）及家庭關係三重地雷。專家強烈建議民眾採取更透明、合法且風險可控的替代方案，並在執行前諮詢專業人士建議進行評估。
