合資蓋房「錢是我出的」不算數！稅捐處一紙公文找上門 沒留這幾張紙 百萬稅金恐飛了
【M傳媒／調查報導】
「房子是我出錢蓋的，為什麼稅捐處說要課我契稅？」
高雄王小姐接到稅捐機關公文通知要辦理契稅查核時，心裡滿是困惑。她以為契稅只有「房屋移轉」才需要申報，沒想到自己出錢蓋的房子，竟然也踩雷。
起造人不等於「免稅」！稅捐處盯上的是「錢從哪裡來」
王小姐與兄長合資在兄長名下的土地上蓋房子，當時因資金調度需求，約定由兄長代墊工程款，王小姐再分期償還。問題出在：房屋的起造人是王小姐，但土地的擁有者是兄長。
稅捐處查核的關鍵，從來不是「房子登記在誰名下」，而是 「錢到底是誰出的」 。
根據《契稅條例》第12條第2項規定，建築物在建造完成前，如果因為買賣、交換、贈與，而讓承受人（也就是最終取得房屋的人）成為建造執照的原始起造人，並取得使用執照，就必須由使用執照所載的起造人申報繳納契稅。
白話文就是：名義上是起造人，不等於可以免稅。稅捐處看的是「實際出資的人是誰」 這就是所謂的「實質課稅原則」。
稅捐處查核三重點：
第一種：借名登記。 父母出錢，用子女當起造人。稅捐處認定這是「贈與」，起造人必須在使用執照核發後60天內申報契稅。
第二種：合資建屋，資金來源不清。 像王小姐這種情況，起造人與土地所有人不同，稅捐處會直接懷疑「房屋是不是買賣或贈與來的」。
第三種：中途變更起造人。 房屋蓋到一半換人接手，接手的人一樣要申報契稅。
如果你拿不出證據證明「錢真的是你出的」，稅捐處就直接認定這是「買賣或贈與」，叫你補稅。
沒留證據的代價：怠報金＋補稅，罰到你懷疑人生
王小姐的案例中，納保官直接點出關鍵：「多一分證據，就能少一分爭議。」
如果拿不出合資協議、借貸契約、匯款紀錄、工程款發票，稅捐處無法確認實際出資情形，就可能直接認定王小姐是「無償取得」房屋，要求補繳契稅。
如果超過60天沒申報，每超過3天加徵應納稅額1%的怠報金，最高可達1萬5,000元。如果被查到漏報，還可能被處以罰鍰。
納保官點出：合資協議、借貸契約或借據、銀行匯款及轉帳紀錄、工程款發票或收據、分期還款計畫，這五樣東西，缺一不可。
尤其要注意：各項憑證的日期、金額、付款人、受款人、款項用途必須完全相符。日期對不上、金額兜不攏、付款人跟借款人不一致，稅捐處可以直接認定你「沒有實際出資」。
納保官也特別提醒：房屋興建及還款期間可能歷時多年，更應及早整理並妥善保存相關資料，避免日後因憑證缺漏而增加釐清難度。
M編觀察
合資蓋房，不是「房子蓋好就沒事」。
起造人只是名義，稅捐處看的是「誰真正出了錢」 。如果你拿不出完整的資金證明，稅捐處就直接認定這是「買賣或贈與」，叫你補稅、罰款、加徵怠報金，一條龍服務，讓你一次體驗全套稅務套餐。
很多人以為「合資蓋房是親友之間的事，不用太計較」 結果稅捐處公文來，親友之間感情只剩下「誰忘了留證據」互相指責。
錢是你出的，但你拿不出證據，稅捐處就當作不是你的。
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