全台待售量暴增2.4萬宅 台中高雄淪「降價重災區」
台灣房市正面臨近十年來最嚴峻的考驗。最新數據顯示，今年6月八大都會區待售物件量已突破20.7萬宅，相較3月大增2.4萬宅，其中降價求售物件更佔總量的18.9%，逼近兩成關卡。特別值得注意的是，台中與高雄成為這波賣壓風暴中心，待售量分別暴增1.1萬宅與1.8萬宅，降價宅數量也高居全台之冠，顯示過去因台積電設廠題材炒熱的區域，如今正面臨最劇烈的價格修正。
深入分析這波房市寒冬，會發現其成因相當複雜
去年下半年的限貸風暴與央行第七波信用管制已重創市場信心，加上今年全球經濟不確定性升高，導致買氣急凍。今年前4月全國建物買賣移轉僅84,637件，年減24.2%，若下半年旺季效應未能顯現，全年交易量恐下探2016至2018年24.5萬至27.8萬件的歷史低點。這種「想賣的多、賣掉的少」的市場僵局，正迫使屋主不得不降價求售，尤其台中、高雄等供給過剩區域，已出現明顯的多殺多跡象。
議價空間擴大最能反映買賣雙方力量的消長
4至5月七都成交議價率普遍達9.8%至13%，相較去年高點明顯提升。專家觀察到三類物件最具議價優勢：建商讓利的新成屋餘屋、重劃區投資客急售物件，以及中南部過度炒作的題材地段。不過值得注意的是，部分所謂「降價」仍是以去年高點為基準，實際成交價未必真正讓利，這種「假降價真撐盤」的現象，反而進一步削弱買方信心。
建商面臨的壓力更為嚴峻，除銷售放緩外，銀行緊縮建融撥款條件，導致資金壓力倍增。市場已出現實質讓利案例，如興富發「中山鉑悅」開出八折早鳥價，台南善化更有建案傳出「每戶退200萬」的極端作法。但專家提醒，降價與否應考量區域差異，蛋白區本就有10%至15%的合理價差，目前新竹以北房價仍相對有撐，盲目追殺可能錯失真正優質物件。
這場房市調整既是危機也是轉機
對賣方而言，與其堅守去年高點價格導致資產流動性枯竭，不如務實調整預期；對買方來說，則應把握議價空間擴大的機會，鎖定具備實質需求支撐的區域與產品。隨著市場逐步從投機導向轉為自住為主，價格合理化將是不可避免的過程，而能適應這波調整的買賣雙方，將在下一波景氣循環中佔得先機。
