2025房市下半場：建商讓利真相與市場冷現實
2025年下半年房市正面臨近年最嚴峻的考驗，市場買氣持續低迷，建商各種促銷手法背後，反映的是供需失衡的結構性問題。台南某預售案"賣貴退差價"的舉動，實則揭露當前市場殘酷現實：當數百戶建案僅成交十餘戶，降價已從行銷策略轉變為生存必要。
市場冷卻因素
當前房市困境源自多重壓力：央行持續緊縮的貨幣政策、利率緩升趨勢確立，以及投資買盤的全面退場。特別值得注意的是，銀行放貸標準從嚴，並非真的"貸不到款"，而是買方不願接受現行貸款條件，這種"有行無市"的狀況，讓交易量持續探底。
蛋白區預售案受到的衝擊尤為明顯，與蛋黃區相比，買氣落差日益擴大。成屋市場同樣面臨挑戰，從"打龍成蛇"的市況形容，不難看出價格修正壓力正在累積。市場參與者普遍抱持觀望態度，等待更明確的價格底部訊號。
建商策略考量
觀察建商因應措施，可發現明顯的市場區隔。銷售率仍達7-8成的建案，多採取贈送裝潢、家具等附加價值方式維持價格；而銷售率低於5%的建案，則可能祭出實質降價。台南案例的"退差價"做法，正是後者的典型代表，反映建商在資金壓力與已購戶權益間的艱難平衡。
買賣認知差距
當前市場最特殊的現象，是買賣雙方對價格認知的巨大落差。賣方基於成本考量，降價空間有限；買方則期待更大幅度的價格修正。這種"自我感覺良好"的僵局，導致成交難度大增。值得注意的是，即便在市場低迷時期，多數建商仍能守住成本底線，顯示整體產業財務體質相對健全。
2025年房市調整可視為市場自然的供需再平衡過程。與其聚焦短期價格波動，更應關注此波修正帶來的結構性改變：投機買盤退場、自住需求成為主力、建商推案策略轉向務實。對有意購屋者而言，現階段反而是仔細挑選、理性議價的好時機。市場終將回歸基本面，過度悲觀或樂觀的解讀，都可能錯失真實的市場訊號。
