實價登錄3000萬，屋主硬要3250萬？網驚:是對市場多有愛!?
在當前房市降溫、買方觀望的氛圍下，仍有賣方堅持開價比實價登錄高出250萬，讓不少買方直呼「看不懂」。究竟這些屋主是過度樂觀，還是掌握了什麼不為人知的「隱藏價值」？本文將從「賣方心理」、「市場博弈」與「物件特殊性」三大面向，解析為何有些賣方「打死不降價」，並告訴你這種房子到底該不該碰！
真相1：賣方還在懷念「房價永遠漲」的美好年代
「成本價迷思」作祟
許多屋主將「購入價+裝潢費+持有成本」全數灌進售價，無視市場已轉冷。
例如：5年前以2000萬買進，裝潢花500萬，就想賣3000萬，但銀行鑑價可能只有2500萬。
「別人可以，我為什麼不行？」的跟風心理
看到社區某戶高價成交，就認定自己的房子也值那個價，卻忽略樓層、屋況等差異。
買方該怎麼看？
這類賣方通常「不急售」，除非遇到超級喜歡的買方，否則寧願慢慢等。
破解招：直接出示最新實登與銀行鑑價，用數據打破幻想。
真相2：賣方玩「心理」先開高再讓你砍
「開高是為了讓你覺得砍200萬很划算」
部分賣方刻意開高價，讓買方「砍價有成感」，最終成交價可能仍高於實登。
例如：開3250萬，買方砍到3050萬，自以為賺到，但實登只有3000萬。
「測試市場水溫」策略
尤其常見於「多房族」，他們不急著賣，先掛高價試探，若真的沒人問再調整。
買方該怎麼看？
這類物件可大膽出價，但堅持「以實登為基準」，避免被話術牽著走。
關鍵問題：「同社區最近成交價多少？銀行估多少？」
真相3：你的實價登錄，可能漏了「隱形價值」
特殊戶型的溢價空間
若物件有「稀有景觀」、「頂樓露臺」、「車位多一個」等優勢，實登未必能反映。
例如：普通戶實登3000萬，但唯一一戶「邊間+雙車位」可能真有3250萬行情。
買方該怎麼看？
要求房仲提供「同社區不同條件的成交比較」，確認溢價是否合理。
若真的是「稀缺物件」，250萬差距可能值得，但需評估自身需求。
買方實戰策略：遇到高價屋主，該攻還是該逃？
1. 先判斷「賣方是真硬還是假硬」
真硬派：拒接電話、不給議價空間 → 建議放棄，別浪費時間。
假硬派：嘴上說不降，但願意聊 → 可持續追蹤，等其心態鬆動。
2. 用「競爭物件」施壓
明確告知：「隔壁棟同坪數開價2950萬，您這間若堅持3250萬，我只好去談那間。」
3. 設定「停損點」，避免感情用事
即使再喜歡，出價也不該超過實登10%（此案例上限3300萬）。
若賣方不願妥協，果斷轉看其他物件，避免陷入價格拉鋸戰。
市場會告訴你答案，耐心是最好的殺價工具
那些堅持比實登高250萬的賣方，最終只有兩種結局：
1. 等到一個「不懂行情」的買方（但機率越來越低）。
2. 撐了半年後，默默降回市場價。
給買方建議：與其說服賣方降價，不如讓市場說服他。好的物件不會只有一間，但你的預算只有一個！ 若真的非這間不可，不妨每隔一個月詢問一次，等到賣方認清現實再出手。畢竟，在房市修正期，「買貴的風險」遠大於「沒買到的遺憾」！
