月入20萬想買2400萬房？銀行沒告訴你的核貸潛規則
月收入20萬、存款600萬、零負債，要申請1920萬的房貸，銀行核貸的眉角遠比表面數字複雜。在央行緊縮房貸環境下，即便是高收入族群，也可能在「看不見的審核標準」前踢到鐵板。究竟這樣的條件能順利貸到8成嗎？關鍵在於銀行如何解讀你的「真實還款能力」。
從銀行風險控管的角度，審核這筆貸款會聚焦三個潛在問題點：
首先，收入認定的灰色地帶
雖然月收合計20萬（薪資10萬+副業10萬），但銀行對「現金存入的副業收入」向來保守。多數銀行只認列「有報稅的經常性收入」，若副業10萬是現金存入且未完整報稅，可能只被認列6-7成，甚至被歸類為「不穩定收入」。實務上，銀行更看重「扣繳憑單」上的數字，而非存摺流水。
其次，收支比的隱形天花板
即使20萬全被認列，銀行計算房貸月還款（假設利率2.1%、30年期）約7.2萬，收支比達36%，已觸及多數銀行的警戒線。若加上未來管理費、稅金等隱形成本，真實負擔率可能突破40%，這時銀行可能要求提高自備款或縮減成數。
最後，資產配置的盲點
600萬存款中若包含「保險現金價值」，銀行通常只認可隨時解約的部份，且會打折計算。更關鍵的是，銀行會評估保留款是否足夠支付交屋後的裝潢、稅費等開銷（約房價10%），若全數投入頭期款，反而可能被視為風險過高。
買房不是數學題，銀行的「風險算盤」和購屋者的「負擔能力」往往存在落差。
建議採取三個行動：
1 提前準備兩年完整的報稅證明，將副業收入「書面化」；
2保留至少240萬的流動資金，證明有緩衝能力；
3同時洽詢3家以上銀行，比較核貸條件。
在緊縮房貸下，「看起來夠」和「銀行認可夠」是兩回事，與其事後被砍成數，不如預先做好最務實的規劃。
