租房子遇到問題不用自己吞！租賃專法上路，房東房客有「靠山」
文／日盈不動產｜社會住宅包租代管 小編
今天來跟大家聊一個跟租屋族、房東都有關的制度，2018年6月27日正式施行的《租賃住宅市場發展及管理條例》。
在這部法律出現之前，台灣的住宅租賃主要靠《民法》和《土地法》撐著，很多細節沒有明確規範，房東房客遇到糾紛常常各說各話。專法上路後，押金上限、修繕義務、轉租規範、提前終止租約，甚至包租代管業者，都有了更完整的規範。
專法上路後的四大核心變革
第一，押金有上限了。
以前押金收多少，完全看房東心情。現在專法明定，押金不得超過兩個月租金。租約結束返還房屋時，房東有義務退還押金或剩餘部分。
第二，修繕責任更明確了。
房東必須保持房子適合居住。如果房東該修的不修，房客可以自己找人來修，再跟房東請款，或是直接從租金裡扣掉。
第三，轉租必須書面同意。
二房東要把房子轉租給別人，一定要取得房東的書面同意，不能口頭說說就算了。
第四，提前終止租約有法定事由。
不是想提前解約就可以提前解約。房東可以提前終止的情況包括：房客把房子弄壞不賠、欠租或欠費用超過兩個月催了還是不付、未經同意轉租等。房客可以提前終止的情況包括：因為疾病或意外需要長期療養（要有六個月以上的診斷證明），房客應於終止前30天書面通知房東。
老租約不溯及既往
專法是2018年6月27日才上路的，之前已經簽好的租約，不會因為專法上路就自動適用新規定。簡單說：老租約看老規定，新租約看新規定。
包租代管正式成為專業行業
專法上路後，「包租業」和「代管業」正式被納入管理。
包租業：就是業者先跟房東承租房子，再轉租給房客，類似「二房東」的概念。
代管業：就是受房東委託管理出租房屋，幫房東處理租賃大小事。
這兩種業者都必須申請許可、完成公司登記、繳存營業保證金、配置專業管理人員、加入公會並領得登記證，才能合法營業。
租約保障持續強化
2018年專法建立基本架構後，制度並沒有停在那裡，後續持續強化。
根據《住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項》，租約不能有以下條款：
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限制房客遷入戶籍
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限制房客申報租賃費用支出（報稅）
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限制房客申請租金補貼
如果房東違反這些規定，除了約定條款無效之外，還可能面臨罰款。
電費計收也有明確規範：房東收取的每度電費，不能超過電費單上的「當期每度平均電價」。
2026年修法動態
2026年，租賃專法修法方向出現調整。原先規劃的「保障3年租期」和「限制續約租金漲幅」兩項措施，因為擔心影響租屋市場供給，暫時不納入這次修法。
目前修法聚焦兩大方向：
第一，建立「租霸下車」機制。 加快處理租客惡意欠租、賴著不搬的情況。原先規劃透過租約公證讓房東直接聲請強制執行，後來改為強化現行的租賃調處機制，希望讓調處結果更有法律效力。
第二，保障房客權益。 修法將明定房東不能限制房客申請租金補貼、遷入戶籍或申報租金支出，也不能在租賃期間隨便調漲租金。同時新增房東在租約到期前，必須主動問房客要不要續約的規定。
免費爭議調處管道
租賃雙方遇到糾紛，不用急著上法院。可以向各縣市政府申請免費的住宅租賃爭議調處。內政部也委託法律扶助基金會，開辦免費的租屋法律諮詢服務。
小編總結
2018年最大的改變，不只是多了一部法律，而是台灣的住宅租賃從過去高度依賴雙方自行約定，逐步走向租約標準化、權益明確化、包租代管專業化。
對房客來說：押金有上限、修繕有保障、轉租須書面同意、房東不能限制申請租金補貼與遷入戶籍。
對房東來說：有專業包租代管業者可以委託、有「租霸下車」機制處理惡意欠租、有明確的提前終止租約事由。
不管你是房東還是房客，了解這些規定才能保護自己的權益。有任何包租代管或租屋問題，歡迎隨時問小編！
