建商降價潮來真的？18區『零完銷』重災區曝光撿便宜時機到了？

建商降價潮來真的？18區『零完銷』重災區曝光 撿便宜時機到了？

建商撐不住？全台預售市場正面臨近十年最嚴峻的寒冬。根據最新統計，七都18個熱門推案行政區今年上半年竟「全軍覆沒」，完銷案數直接掛零，其中桃園新屋、高雄橋頭、新北三鶯樹林等地更從去年的熱銷區淪為「買氣重災區」。

這場由央行打炒房、投資客退場所引發的市場冰河期，正迫使建商調整策略，部分區域甚至出現15%-20%的價格修正。賣厝阿明提醒，所謂「降價」究竟是真實讓利，還是行銷話術？購屋族得睜大眼睛，避免誤入「假降價、真出貨」的陷阱。

這場預售市場的「零完銷」風暴，背後隱藏三大關鍵因素：

1. 投資客退場，蛋白區泡沫破裂

過去靠題材炒作的區域，如今面臨嚴峻考驗。以高雄橋頭為例，去年受台積電設廠題材帶動，全年10案完銷，但今年卻「全數掛蛋」，新案單價從2字頭飆至4字頭後，投資客撤離導致市場瞬間冷卻。同樣情況也發生在桃園新屋區，去年10案完銷的盛況不再，45個線上建案全數滯銷，顯示缺乏實質需求的區域，一旦失去投機買盤，價格立刻被打回原形。

2. 央行限貸緊縮，自住客觀望

第七波信用管制不僅掐斷建商土建融資金，更讓購屋族貸款難度大增。新北三峽、鶯歌、樹林等蛋白區，去年尚有10案完銷，今年卻因價格推升過快，自住客無力承接，導致34筆推案全數陷入苦戰。台中清水區更從「清水變雞湯」的美夢中驚醒，33個待售建案零完銷，反映央行政策下，連科技題材區也難逃買氣急凍的命運。

3. 價格超漲 vs. 機能不足雙重打擊

部分區域如桃園新屋、新北鶯歌，過去憑藉低單價吸引跨區購屋族，但隨著房價逼近蛋黃區水準，加上生活機能未同步提升，買盤迅速退潮。即便如竹科香山區，去年9案完銷的榮景也戛然而止，顯示缺乏成熟商圈支撐的區域，一旦市場反轉，降價壓力最為沉重。

真假降價？專家破解建商話術

面對滯銷壓力，建商紛紛打出「降價」旗號，但購屋族得小心三大行銷陷阱：

「假性降價」：如新北某建案宣稱「每坪降20萬」，實則只是將開價從虛高的三位數拉回區域行情7字頭，並非真正讓利。

「送裝修變相折扣」：部分建商以「送百萬裝修」替代直接降價，但實際建材成本可能僅半價，購屋族未必受惠。

「低自備款」風險：降低頭期款雖能吸引買氣，但後續貸款成數若不足，恐導致交屋違約。

賣厝阿明建議，判斷是否真降價，關鍵在比較「實價登錄成交紀錄」與「區域行情」。例如台中清水區部分建案確實下修至2字頭，但對照當地薪資水平，價格仍偏高；反觀雙北蛋黃區如大安、信義，建商僅是「開價收斂」，並未實質降價。

這波建商降價潮，對自住客而言既是機會也是挑戰。

對「真降價區」如桃園新屋、高雄橋頭，可趁勢議價，但需評估未來生活機能發展，避免買進「套牢區」。