鶯歌房市！捷運利多不敵政策變數 買賣方價格攻防
新北市鶯歌區近年憑藉三鶯線捷運建設與相對親民房價，成為雙北首購族的新興熱區，但近期在國際政經動盪與央行打炒房政策雙重夾擊下，市場明顯進入調整期。儘管鳳鳴重劃區新案站穩4字頭、舊市區指標案更挑戰5字頭，但4月起受美國關稅政策衝擊，預售案來客量急凍，中古屋市場更出現「以價換量」現象，凸顯郊區房市對外部風險的高度敏感性。
捷運+重劃區雙引擎 推升房價基期
隨著三鶯線2025年通車在即，鶯歌近年推案熱絡，形成三大戰區：
鳳鳴重劃區：以46~48萬元/坪成為首購主力區，吸引林口、桃園外溢客
舊市區：指標預售案如「宏國青田」成交價突破50萬元，改寫區域天花板
尖山地區：受惠陶瓷老街觀光與工業區就業人口，中古大樓3字頭具吸引力
相較板橋、中和等新北核心區7字頭起跳的房價，鶯歌仍具「半價優勢」，加上未來捷運鳳鳴站將直達台北車站僅需25分鐘，成為雙北通勤族卡位捷運沿線的最後價格窪地。
政策黑天鵝突襲 4月買氣急轉直下
然而，4月美國前總統川普拋出關稅議題引發全球股災，直接衝擊房市信心。當地代銷業者透露，鳳鳴重劃區預售案來客量較3月銳減3成，部分已付訂客戶因股市資產縮水暫緩簽約；中古市場更出現明顯讓利，平均成交價較開價下修10~12%，較實價登錄行情低約3%。「現在願意成交的，都是屋主認清政策環境的務實派。」
價格攻防戰開打 買方市場漸成形
當前市場呈現三大特徵：
賣方讓利常態化：中古屋主普遍接受「以實價登錄9折」作為談判基礎
貸款條件成關鍵：首購族受限央行限貸，更傾向總價800萬內2房產品
長期投資客退場：短期置產需求幾乎消失，買盤9成以上為自住客
房產業者預期，在三鶯線通車前，鶯歌房價仍有剛需支撐，但短期將持續盤整。尤其6月央行可能再祭新一波信用管制，建議買方可鎖定「捷運步行10分鐘內」、「屋齡10年內」的物件，既能享受未來交通利多，也避免過度追價風險。對賣方而言，若需急售，適度讓利3~5%將大幅提升成交機會，否則恐陷入更長期的等待。
隨著全球經濟不確定性升高，過去「有題材就漲」的市場邏輯正被重新檢視，回歸供需基本面的調整期恐將延續至明年捷運通車前後。圖／google map
