房市結冰！法拍創「近十年次低」 專家揭真相：屋主都在等這件事

【M傳媒／綜合報導】

房市交易量持續降溫，市場原先擔心信用管制與銀行限貸可能引發法拍潮，但最新統計顯示，目前尚未出現大量房屋遭拍賣移轉的情況。

住商機構整理內政部資料指出，2026年上半年全台建物拍賣移轉為1,606棟，較2025年同期的1,516棟增加5.93％，但仍是近十年同期次低。繼承移轉3萬7,735棟、年減3.4％；贈與移轉2萬7,288棟、年減8.7％，分別為近十年同期第三高與第四高。

群洋國際地產集團董事長張惠山（山哥）認為，這組數字反映的是房市買氣冷卻，但屋主的財務壓力尚未全面惡化，兩者不能畫上等號。

法拍近十年次低　不代表房市完全沒有壓力

山哥分析，法拍通常是債務人無法正常還款、出售或協商後，才可能走到的最後階段。過去幾年房價累積一定漲幅，部分屋主即使面臨資金壓力，仍可能透過一般市場降價出售、增貸周轉或與銀行協商處理，不一定會立即進入法院拍賣程序。

「房價從高點回檔，對部分屋主來說可能只是獲利縮水，還沒有直接跌破貸款餘額。只要房屋仍能在一般市場出售，屋主通常不會主動等到法拍。」

住商機構也認為，上半年市場資金仍具一定支撐，加上整體房價維持相對高檔，使有資金需求的屋主仍有機會透過一般市場出售房屋，因此法拍移轉量尚未明顯反轉。

不過，法拍移轉統計是以地政機關完成所有權登記的棟數計算，與法院新收拍賣案件、銀行逾期放款戶數及實際流標物件並不完全相同。僅憑1,606棟，不能直接推論所有屋主都沒有財務壓力，也不能預測未來一定不會出現法拍增加。

山哥：屋主不是只在等漲價　而是在等市場明朗

山哥認為，目前不少屋主仍處於觀望階段，等待的未必只是房價回升，也包括銀行房貸政策、信用管制、市場成交速度及自身資金狀況是否改善。

「賣方普遍不願一次大幅降價，買方又希望價格明顯修正，雙方認知存在落差，房屋就會在市場上停留更久。這是交易量縮的重要原因，但不能把所有待售屋都解讀為即將斷頭。」

他提醒，真正需要觀察的不是單月或半年的法拍移轉量，而是房貸逾期放款、寬限期結束後的還款能力、就業所得，以及一般市場待售時間是否持續拉長。

若屋主現金流尚能支應，市場便可能呈現「量縮、價格緩慢調整」；若所得或資金環境明顯惡化，法拍風險才可能逐步升高。

繼承、贈與雙雙下滑　傳承需求仍在高檔

相較於低檔的拍賣移轉，2026年上半年繼承及贈與棟數雖然年減，仍處於近十年相對高檔。

住商機構分析，繼承移轉受到人口高齡化及家庭資產傳承影響；繼承取得的土地及房屋，移轉時不課土地增值稅與契稅，也是部分家庭評估生前贈與或日後繼承時的重要因素。

至於贈與，不少家庭會利用每年贈與稅免稅額進行財產安排，但這不代表贈與不動產完全免稅。贈與土地可能涉及土地增值稅，贈與房屋則可能涉及契稅，還須依個案計算贈與稅及未來出售時的所得稅。

山哥表示，高房價確實讓部分年輕人期待未來取得長輩房產，但「等房族」不宜被描述成房市的新主力，更不能將繼承視為不用準備資金的購屋捷徑。

「長輩有房、繼承人能順利取得，而且房屋沒有貸款、共有、稅務與修繕問題，這幾個條件必須同時成立。很多家庭真正拿到的，不只是一間房子，也可能包括貸款、老屋修繕與家族共有問題。」

繼承、受贈房屋出售　不一定都會面臨高額稅負

原稿將繼承及受贈房地出售的成本，一律寫成房屋評定現值與公告土地現值，方向並不完整。

依財政部說明，若交易屬房地合一稅課稅範圍，因繼承或非配偶贈與取得的房地，其可減除成本原則上為繼承或受贈時的房屋評定現值及公告土地現值，再依消費者物價指數調整；因此，若現值與出售市價差距較大，確實可能產生較高的課稅所得。

但繼承房地的持有期間，依法可以併計被繼承人的持有期間，可能影響適用稅率；房地是否適用新制，也與被繼承人的原始取得時間及繼承過程有關，不能只看到評定現值較低，就直接認定一定要繳巨額房地合一稅。

此外，取得、改良及移轉房地所支付的部分必要費用，若保留合法憑證，也可能依法列入成本或費用。繼承人準備出售前，應先確認取得日期、適用稅制、持有期間與可減除項目，再進行稅額試算。

老屋傳承還有修繕、共有與現金流問題

山哥提醒，繼承取得的房產往往屋齡較高，除出售稅負外，還要注意漏水、管線、外牆、電梯及公共設施等修繕支出。

若房屋由多名兄弟姊妹共同繼承，還可能面臨有人想住、有人想租、有人急著出售的意見分歧。即使房屋市價不低，在產權無法整合以前，也不代表能立即變現。

「繼承的是不動產，不是隨時可以領出的現金。房屋有價值，不代表繼承人手上有足夠現金繳稅、修繕或清償貸款。」

因此，家庭在規畫資產傳承時，不只要討論房屋由誰取得，也要釐清貸款餘額、稅費、修繕預算、實際使用方式，以及其他繼承人的權益。

山哥：法拍沒爆量不等於風險消失

山哥認為，2026年上半年房市呈現的是一般交易量縮、法拍仍在低檔、繼承及贈與維持高水位的分化局面，而不是所有市場活動全面停擺。

法拍潮尚未出現，代表多數屋主目前仍有一定處理空間；但信用管制、貸款利率及市場去化速度對屋主現金流的影響，仍須持續觀察。

對買方而言，不能因期待法拍潮就無限期等待；對屋主而言，也不能因過去房價上漲就忽略還款能力；對預期繼承房產的家庭而言，更不能只計算市價，卻漏掉稅負、修繕與共有成本。

山哥強調：「市場冷熱不是最重要的，真正重要的是家庭有沒有把現金流、稅務及最壞情況先算清楚。準備越完整，面對房市變化時就越有選擇。」