新青安貸款觸發限貸風暴 自住客陷解約危機 消基會籲修法保障購屋權益
新青安貸款自2023年8月上路以來，憑藉低利率與高成數優勢，成功點燃年輕首購族的購屋熱情，卻也意外觸動銀行限貸防火牆，導致核貸成數驟降，許多預售屋買家面臨資金斷鏈危機，被迫解約賠償。消基會近日呼籲，政府應正視制度缺陷，修法放寬特殊情況下的轉讓限制，並強化履約擔保監管，避免自住客成為政策調整下的犧牲品。
新青安推升房市熱度 限貸令反釀資金斷鏈
新青安貸款提供最高8成貸款、40年還款期及5年寬限期，加上政府補貼利率，吸引大量首購族進場，推升2024年房市交易量。然而，這波購屋潮也導致銀行房貸水位快速攀升，從26%飆至28%的警戒值，迫使央行祭出「限貸令」，緊縮非自住貸款的成數與寬限期，並要求銀行嚴格審核放款條件。
此政策雖旨在抑制投機炒房，卻意外衝擊2021至2023年間簽約的預售屋買家。許多自住客原預期以7至8成貸款交屋，如今銀行僅核貸65%甚至更低，資金缺口動輒數百萬元，超出一般家庭負擔能力，最終只能選擇解約，並承擔高額違約金。消基會指出，這場「預售屋解約潮」中，建商因合約保障仍能穩獲利潤，消費者卻獨自承受房價波動、貸款緊縮與法律風險的多重壓力。
消基會提五大解方 籲政府介入保障權益
為緩解自住客困境，消基會提出五大具體建議：
1. 修法放寬非投機性轉讓：針對因失業、貸款不足或重大變故需解約的自住客，設立除外條款，允許特殊情況下換約轉售，避免一刀切限制加劇財務危機。
2. 強化履約擔保透明度：建立公開平臺強制揭露建案擔保機制、金融機構查核紀錄，確保履約擔保不流於形式，並釐清建商與銀行間的責任歸屬。
3. 提供法律支援管道：設置專責窗口協助消費者處理解約程序、契約爭議及訴訟，降低法律風險。
4. 推動購屋風險教育：編撰《購屋風險手冊》，並與房仲業合作提供教育課程，提升消費者對貸款限制、契約條款的認知。
5. 動態調整政策配套：建議央行與金管會協調，針對首購族設立緩衝機制，例如放寬成數或延長撥款期限，避免政策矯枉過正。
市場回歸理性 購屋族需審慎評估財務韌性
此波風暴反映房市政策連動性極高，購屋族除關注利率與成數，更需評估長期財務承受力。專家提醒，新青安貸款雖提供優惠，但2026年7月截止後利率將回升，加上限貸令持續，未來申貸難度只增不減。此外，銀行鑑價可能低於成交價，導致核貸金額不足，建議購屋前預留20%以上自備款，並預先試算還款負擔。
消基會強調，房市健全化不能僅靠限制貸款，需同步完善消費者保護機制，讓自住客在政策變動中保有基本權益。政府若未能及時調整，恐加劇居住不正義，使「安居樂業」淪為口號。對購屋族而言，現階段市場充滿變數，唯有審慎規劃、掌握風險，才能在動盪中穩健前行。
