房市「北熱南冰」警訊！新竹交易量砍半、雙北卻靠「這3大因素」撐住天價

房市「北熱南冰」警訊！新竹交易量砍半、雙北卻靠「這3大因素」撐住天價

2025年第二季台灣房市呈現「北穩南冷」的鮮明對比。根據最新統計，六都與新竹地區新推案總銷金額達5,607億元，雖較上季回升21%，但與去年同期相比仍衰退27%，顯示建商推案動能持續減弱。值得注意的是，全台開價與成交單價分別站上每坪61萬與57萬元，雙雙刷新歷史紀錄，反映建商對價格的堅持與市場的僵局。

新竹房市急凍建商保守觀望

新竹地區成為此波房市調整的重災區，2025年上半年總銷金額僅295億元，推案量不到1,500戶，較去年同期腰斬，更創下2020年以來新低。昔日熱門的竹北核心區幾乎無新案推出，僅剩外圍零星透天與電梯公寓苦撐。更令人憂心的是，預售案場平均每周來客數暴跌至個位數，與2024年同期每週20-30組的盛況形成強烈對比。

群洋國際地產集團總經理張惠山分析，新竹房市急凍主因在於央行第七波信用管制與銀行緊縮放款。即便科技業剛需仍在，但貸款成數下降、審核趨嚴，加上撥款期拉長，嚴重打擊購屋意願。建商面臨兩難困境：一方面土地與營建成本高漲，降價空間有限；另一方面若貿然調價，恐引發已購戶反彈。目前多數業者選擇延後推案或透過贈送裝潢、傢俱等變相優惠吸引買氣。

雙北逆勢突圍價格韌性強勁

相較於新竹的冷清，雙北市場展現驚人韌性。第二季總銷前十大個案中，有8筆集中在台北與新北，其中北士科「華固創滙園區」總銷高達360億元，南港「國際SKY PARK」高樓層成交價更突破每坪150萬元，顯示精華地段仍受資金青睞。

張惠山指出，雙北的價格支撐來自三大因素：

其一，都更與危老重建案源多位於成熟商圈，具備不可替代的地段價值；其二，龐大的自住剛需人口；其三，建商財務體質穩健，寧可放緩推案也不願降價求售。這種「量縮價穩」的格局，使得雙北與其他都會區的房市走勢日益分化。

政策與成本的雙面夾擊

當前房市困境實為政策與成本的雙重夾擊。央行信用管制抑制投資需求，而營建成本居高不下則壓縮建商讓利空間。以新竹為例，儘管買方期待價格修正，但土地成本與營造費用較五年前上漲逾四成，使得建商即便想降價也力不從心。

國泰房地產指數顯示，2024Q4至2025Q2已連續三季呈現「價穩量縮」，市場進入盤整期。馨傳不動產智庫執行長何世昌提醒，若此趨勢延續至第三季，恐確立房市反轉格局。然而，雙北與桃園等供給緊繃的區域，價格下修幅度可能相對有限。

專家看法：僵局待破自住客迎契機

房市當前猶如一場買賣雙方的耐心博弈。對自住客而言，此時雖難見大幅降價，但議價空間與選擇性已較去年改善。特別是新竹等調整較深的區域，若政策風向轉變或建商資金壓力浮現，可能出現更好的進場時機。

張惠山提醒，房市能否回溫將取決於兩大關鍵：

央行是否鬆綁信用管制，以及營建成本能否回落。在這些變數明朗前，市場恐持續維持「北穩南冷」的分歧走勢，購屋族需更精準評估區域供需與自身財務能力，才能在波動中找到最佳出手時機。

張惠山(山哥來了)