白話解析《住宅法》修正：政策方向雖好，但為何我們還是笑不出來？
【M傳媒房產中心】
最近立法院三讀通過了《住宅法》修正案，裡面有好幾個看起來很「有感」的政策，像是規定社會住宅要保留至少兩成給新婚、育兒家庭（婚育宅）、要建一個全國統一的社宅申請平台，還要公開租屋市場的租金行情，甚至把社會住宅的需求正式列入都市計畫的評估項目。
這些方向，朝野立委都支持，聽起來也確實該做。
但說實話，在高房價這個巨大結構問題面前，這些措施給人的感覺，就像是拿一杯水去救森林大火。
政策方向對，但力道和焦點，恐怕還差得遠。
問題一：政府資源就一碗飯，大家都喊餓，先給誰吃？
現在的住宅政策，感覺有點「頭痛醫頭，腳痛醫腳」。政府手裡的資源（錢、土地、房子）就那麼多，但需要幫助的人卻有很多種，困境也各不相同。
如果不分清楚誰最急、誰最慘，很容易讓補貼變成一場不公平的搶奪戰。
與其亂槍打鳥，我們不如把民眾的「居住困境」想像成一個六層樓的階梯，從最底層最緊急的，到上層需要升級的，看得清清楚楚：
最底層：「完全租不到」的人
像是街友、極端弱勢家庭，他們連租屋市場的邊都碰不到。
這已經不是住宅問題，而是社會救助問題，需要社福體系立刻介入，給一個緊急安身的地方。
第五層：「租不到」的人
像是身心障礙者、高齡長者、單親家庭。
他們不是沒錢，但常因為房東歧視（怕麻煩、有偏見）而找不到房子。
他們最需要的是政府強力介入媒合，並保證他們能優先住進社會住宅或包租代管的房子。
第四層：「租不起」的人
這是典型的經濟弱勢。收入不高，房租一付就去掉一大半，生活品質很差，而且隨時可能因為漲租被趕走。
對他們來說，直接給「租金補貼」最實在，再搭配社宅或包租代管來提供穩定住所。
第三層：「住不好」的人
房子是租的或自己的老房子，但屋況很糟：可能是海砂屋、漏水、沒有消防設施，住得不安心。
他們需要的是「老屋健檢」和「修繕補助」，幫房子延壽，或是透過補助換到更安全的包租代管房屋。
第二層：「買不起」的人
有穩定工作收入，付得起房租甚至未來房貸，但就是湊不出驚人的頭期款，被擋在買房門外。
他們需要的不是社會住宅，而是低利貸款、利息補貼，甚至是像「地上權住宅」這種總價較低的購屋選擇。
最上層：「換不起」的人
已經有房子，但家庭成員增加、孩子長大，或是為了年長父母需要無障礙空間，想換屋卻換不動。
他們需要的是透過「都市更新」或「危老重建」來改善環境，並在換屋過程中享有稅賦優惠。
問題來了：政府目前的政策，是不是按照這個「輕重緩急」的階梯在分配資源？
問題二：「婚育宅」美意，會不會害了最弱勢的人？
這次修法一個亮點是「婚育宅」，立意是鼓勵生育、減輕年輕家庭負擔。但是，社會住宅的總量是固定的，餅就這麼大。
當你硬性規定切出20%給「新婚育兒」家庭（其中很多可能是收入不錯但暫時需要過渡的家庭），那另一頭留給「經濟與社會弱勢」的比例（現行法律規定至少40%），是不是就被壓縮了？
這很可能造成一種荒謬的情況：一個收入較高的新婚家庭，因為符合「婚育」資格，排擠掉了一個低收入的單親媽媽或身心障礙者入住社宅的機會。
這完全違背了社會住宅「照顧弱勢」的最原始精神。
所以，與其盲目增加新的優惠類別，我們更應該先做兩件事：
提高法律保障的弱勢比例：現行40%的弱勢保障額度夠嗎？
在房價更高的今天，應該討論是否要提高。並且，應把「單親家庭」明確寫入法律的弱勢定義裡。
建立公平的排序規則：未來的社宅申請平台，必須搭配一套「評點制度」。
把申請者的收入、家庭狀況、是否有身心障礙成員、是否為單親等條件全部納入，用電腦算分數。
讓系統自動把房子分配給「分數最高」（也就是最弱勢、最需要）的人，而不是誰先搶到或誰符合某個單一身分。
問題三：錢從哪裡來？沒有錢，一切都是空談！
這次修法增加了這麼多任務（要蓋更多社宅、要更多補貼），但最關鍵的「錢」的問題，卻沒有徹底解決。
政府推動居住正義的「住宅基金」，來源一直不穩定。
錢應該從哪來？必須多管齊下：
房地合一稅：當初說好部分要用在住宅政策，必須說到做到，穩定撥補。
其他稅收：像是土地增值稅，也應考慮提撥一定比例進來。
活用公家財產：全面盤點各單位手上閒置、低度利用的土地和舊宿舍，這些都是蓋社宅的黃金地點。
更重要的是，這次修法說要把社宅需求「納入都市計畫評估」，這句話不能淪為公文上的廢話。
以後各縣市在做都市計畫時，必須強制預留社會住宅用地，從根源解決土地不足的問題。
居住正義，需要更聰明、更公平的分配《住宅法》修法跨出了一步，但我們要警惕，別讓住宅政策變成「討好多數選民」的糖果，卻忘了最底層、哭不出聲音的人。
（本文改寫自政大地政系退休教授張金鶚之觀點）
