「地面師」盯房產下手　偽遺囑、假債權、投資抵押成三大詐騙風險

【M傳媒／綜合報導】

不動產動輒數百萬、上千萬元，近年詐騙手法也從傳統假買方、假屋主，逐漸演變成結合身分冒用、偽造文件、虛假債權甚至司法程序的複合式犯罪。

依原始資料所載，2025年台灣一起涉及偽造代筆遺囑、侵占不動產案件偵結，主嫌自2021年起涉嫌與律師、里長及員警等人合作，鎖定獨居或剛過世長者名下不動產，透過偽造文件辦理產權移轉，不法所得被指超過新台幣1.4億元。案件仍應以司法機關最終認定結果為準。

日劇《地面師》描寫冒名屋主、偽造身分及文件取得不動產，類似犯罪模式也讓台灣房產交易安全再次受到關注。

信義房屋契約部執行經理邱玉釵指出，不動產詐騙經常利用消費者對交易及登記程序不熟悉的資訊落差，讓犯罪行為混入看似正常的交易流程。房地產價值高，一旦產權遭不當移轉或房屋遭設定抵押，後續法律處理往往更加複雜。

高齡屋主、空屋與待繼承房產風險較高

依邱玉釵說法，詐騙集團較容易鎖定平時不易察覺產權異動的不動產，包括高齡或獨居長者持有的房屋、長期閒置空屋、尚未完成繼承登記的房產，以及所有權人長期居住海外的物件。

這類房產共同特徵在於所有權人或家屬較少接觸、巡視或查詢產權狀況，一旦身分證件、權狀影本或其他重要資料外流，就可能增加遭冒名、偽造文件或虛構債權利用的風險。

交易當事人的狀態同樣值得注意。急於出售、急於購屋，或對不動產交易程序較陌生的民眾，在價格與時間壓力下，較容易忽略身分、產權與付款流程的查核。

偽造遺囑　把非法移轉包裝成正常登記

原始資料所稱「台版地面師」案件，即屬文件偽造型犯罪。

犯罪集團涉嫌鎖定無子嗣或獨居長者的不動產，利用偽造代筆遺囑及相關文件，再透過不同角色分工推進產權登記程序，使表面文件呈現出一定程度的完整性。

這類案件最大的風險，在於不法行為可能混雜於正常的地政、法律及文件程序中，真正所有權人或家屬可能直到產權發生異動後才察覺。

報導此類案件仍須區分「涉嫌犯罪」與法院最終判決結果，避免在司法確定前直接認定特定人士有罪。

假債權搭配司法程序　房產可能遭強制執行

另一類常見模式，是犯罪者取得屋主身分及產權資料後，製作虛假借據、本票或其他債權文件，再利用相關司法程序取得執行名義。

屋主若未能及時收到法律文書、沒有察覺程序已經啟動，後續可能面臨抵押設定、查封或強制執行等財產風險。

由於不同司法程序的救濟期間與法律效果並不相同，民眾收到法院、地政或金融機構文件時，應立即確認內容；涉及本票、支付命令、抵押權或強制執行時，宜儘速尋求律師或地政士等專業人士協助，避免錯過個案適用的法定程序。

假投資進一步鎖定房屋抵押

房產詐騙也開始與投資詐騙結合。

邱玉釵指出，部分案件先從社群平台或投資群組建立信任，再引導被害人投入資金。當投資發生虧損或需要更多資金時，詐騙者進一步鼓吹以名下不動產抵押借款，並安排所謂資產公司或民間融資管道協助快速取得資金。

被害人在缺乏充分查核下簽署借據、本票、抵押權設定等文件，可能同時承受投資損失與房產債務風險，嚴重時甚至進入強制執行程序。

房屋因而成為詐騙集團從「騙現金」進一步擴大至「取得不動產價值」的重要標的。

三道日常防線降低產權遭冒用風險

名下持有不動產的民眾，可以從平時的產權管理開始降低風險。

第一項是申請地籍異動即時通。名下不動產發生特定登記案件時，系統可依申請設定發送通知，增加所有權人及早掌握異動資訊的機會。高齡長者名下房產，也可由家人協助了解相關申請方式。

第二項是善用第二類土地登記謄本住址隱匿措施，降低非必要個人住址資訊對外揭露的程度。個資曝光愈少，也能降低遭有心人士蒐集利用的風險。

第三項則是在實際買賣時，透過銀行、建經公司等第三方價金保管或履約保證機制處理大額款項，並同步確認所有權人身分、最新謄本、抵押權與付款條件，降低交易價金提前遭不當取得的風險。

仲介業者強化身分與產權查核

信義房屋表示，其內部交易流程包含身分證件核實、代理案件照會、產權文件比對及多次調閱謄本等程序。

涉及代理出售時，業者表示會進一步與本人確認授權；產權部分則透過不同交易階段重新確認謄本內容，查看所有權、抵押權及其他登記事項是否出現異動。

上述內容屬信義房屋所述內部作業方式，各仲介品牌與個別交易案件的查核程序仍可能不同，消費者簽約前仍應自行確認服務內容及契約約定。

異常低價、急售與不尋常付款方式提高查核層級

房屋明顯低於區域行情、屋主急於成交、要求跳過正常簽約程序，或要求將大額款項匯入與交易關係不明的第三人帳戶，都應提高查核層級。

民眾可以利用實價登錄了解附近成交行情，並確認交易對象身分、土地及建物登記資料、代理權限與資金流向。

發現異常時，資金尚未支付的部分應先停止付款，同時保存通訊、契約、匯款及相關文件紀錄，並視情況向警察機關或相關主管機關尋求協助。

M編提醒

房產詐騙最大的危險，在於犯罪流程可能不再呈現明顯的「假」。

真實身分資料、正式契約格式、地政登記、金融借貸與司法程序，都可能被犯罪者拿來拼湊成具有迷惑性的交易外觀。

名下沒有貸款的房屋、高齡長者持有的不動產、長期空屋及尚待處理的繼承房產，更需要定期確認產權狀況與重要文件流向。

不動產交易進入簽約、用印、完稅、過戶及付款階段後，身分查驗、最新謄本、專業地政士、價金保管與完整書面紀錄，都是降低交易風險的重要防線。

房子可能是一個家庭累積數十年的資產。防詐工作的起點，就是讓每一次產權異動都能被看見、每一份重要文件都有來源、每一筆大額資金都有清楚流向。