【換屋必看】想買透天卻卡第二房限貸？專家教你「1招突破5成限制」
網友目前住在大樓（登記在先生名下），之前用大樓增貸300萬支付透天厝的頭期款。現在透天要辦貸款，但遇到兩個問題：
貸款問題：先生名下已經有大樓貸款，再買透天算「第二房」，貸款成數最高只能5成，該怎麼突破限制？
稅務問題：賣掉舊大樓會遇到哪些稅？如何節稅？
一、貸款問題：先生還能貸透天嗎？
1. 第二房貸款限制（限貸令）
名下已有房貸者，買第二間房時，銀行最多只貸5成（例如透天1000萬，最多貸500萬）。如果想貸超過5成，必須跟銀行簽「切結書」，承諾1年內賣掉舊大樓，才能適用較高成數（如首購的7-8成）。如果1年內沒賣掉舊屋，銀行可能要求補差額或調高利率。
2. 先生有月退俸，貸款會過嗎？
銀行主要看「收入能否負擔房貸」，月退俸是穩定收入，有助於貸款。但如果舊大樓的增貸+新透天房貸，每月還款超過月退俸的50%~60%，銀行可能降低核貸成數。
3. 該怎麼做？
方案1：簽切結書，1年內賣舊屋，爭取更高成數。
方案2：若先生收入不足，可改由「配偶（太太）申貸」，若她名下無房貸，先生可當保證人增加貸款額度。
方案3：接受第二房5成貸款，但需自備更多頭期款。
二、賣舊大樓的稅務問題
賣舊屋主要涉及土地增值稅、房地合一稅（或財產交易所得稅），以下詳細說明：
1. 土地增值稅（土增稅）
計算方式：按「土地公告現值漲幅」課稅，持有越久、漲越多，稅越高。
節稅方式：
土地增值稅二擇一
一生一次：出售前1年內，未出租或供營業使用。自用住宅稅率則為10%。
一生一屋：若舊屋符合「自住設籍滿6年、無出租營業、面積符合規定」，可適用10%優惠稅率。
重購退稅：
房地合一部分，賣舊屋後「2年內買新房」或「買新房後2年內賣舊屋」，可申請退稅。
土地增值稅的重購退稅請求權時效為10年。
重點：
新舊屋均須「自住」，不能出租或營業。土地增值稅與房地合一重購退稅可同時適用。
2. 房地合一稅（新制）
適用條件：2016年後取得的房產，賣房時適用「房地合一稅」。
計算方式：
獲利 = 賣價 – 買價 – 相關費用（仲介費、裝修等）
稅率依持有期間而定：
持有<2年：45%
持有2~5年：35%
持有5~10年：20%
持有10年以上：15%（自住滿6年可享400萬免稅額）。
節稅方式：
自用優惠：若符合「設籍滿6年且無出租營業」，獲利400萬內免稅，超過部分按持有年限課稅。
重購退稅：買新屋價格大於舊屋賣價，可全額退稅。新屋價格小於舊屋按比例退。（需自住且5年內不得轉售）。
3. 財產交易所得稅（舊制）
適用條件：2016年前取得的房產，賣房時按「房屋評定現值」計算所得，併入綜所稅。
4. 該怎麼節稅？
「重購退稅」：新屋價格大於舊屋全退。新屋價格小於舊屋按比例退。
「自用住宅」：舊屋連續設籍滿6年、實際居住無出租。
保留單據：裝修、仲介費等可扣抵。
總結建議
貸款部分
簽切結書爭取高成數，但務必1年內賣舊屋，否則銀行可能追討差額。
若先生收入不足，可改由太太申貸先生當保證人（需無房貸紀錄）。
稅務部分
土地增值稅與房地合一重購退稅可同時適用。
房地合一稅：若符合連續自住設籍滿六年，記得申請400萬免稅額。
舊制所得稅：2016年前買的舊屋，按房屋評定現值課稅。
風險提醒
賣舊屋前先試算稅金，避免意外高稅負。
重購退稅後，新屋5年內不得轉售或出租，否則會被追稅。
最後建議：找銀行房貸專員+稅務專家，量身規劃最省錢的方案！
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