銀行鑑價1600萬，屋主卻堅持賣2000萬，該照實價出價，還是得加碼追高？
近期房市氛圍微妙，買方期待價格修正，賣方卻仍堅持高價，究竟現在是「買方市場」還是「賣方市場」？尤其當銀行鑑價與屋主開價出現巨大落差時，該如何出價才不會錯失良機，又不會當冤大頭？本文將從市場趨勢、銀行鑑價邏輯、議價技巧三大面向，帶你掌握最佳進場策略！
市場現況：是買方市場嗎？
目前房市正處於「買賣雙方拉鋸戰」的階段，雖非全面性的買方市場，但部分區域已出現議價空間。關鍵因素包括：
1. 升息效應：央行連續升息，買方貸款負擔增加，導致部分買家觀望，交易量略有放緩。
2. 政策打炒房：房地合一2.0、限貸令等政策，抑制投資客進場，自住買家議價籌碼增加。
3. 新建案餘屋壓力：部分建商為去化庫存，開始讓利促銷，間接影響中古屋價格。
不過，若物件條件佳（如低屋齡、地段優），賣方仍可能堅持高價，因此不能一概而論。
銀行鑑價為何停在3年前水準？
銀行鑑價主要參考「近期成交行情」與「區域發展性」，你的案例中，透天屋齡僅3年，銀行鑑價卻與當初購入價相同，可能原因包括：
1. 區域行情停滯：若周邊近3年無明顯上漲，銀行會保守估價。
2. 貸款成數限制：央行管制豪宅與投資客貸款，銀行鑑價趨於謹慎。
3. 個別屋況差異：若該透天無特殊優勢（如裝潢、格局），銀行未必會大幅調整估值。
關鍵問題：銀行鑑價1600萬，代表若你想貸款8成，最多只能貸到1280萬，自備款需720萬（2000萬-1280萬），資金壓力不小！
該照銀行鑑價出價嗎？實戰議價策略
1. 先確認「真實成交行情」
查詢「實價登錄2.0」，篩選近1年同路段、同屋齡的透天成交價。
若附近成交價落在1600~1800萬，屋主開2000萬明顯偏高，可大膽從1600萬起談。
2. 運用「銀行鑑價」當談判籌碼
直接向房仲出示銀行估價報告，表明：「貸款只能貸到1280萬，若照2000萬買，自備款缺口太大。」
許多屋主聽到「貸款不足」會願意讓步，尤其若物件已滯銷一段時間。
3. 試探屋主售屋動機
若屋主是「換屋需求」或「資金周轉」，議價空間較大；若純粹「試水溫」，則可能堅持高價。
可請房仲探詢：「若買方現金充足，但希望以1700~1800萬成交，屋主是否願意談？」
4. 設定「停損點」，避免追高
若屋主堅持1900萬以上，需評估是否值得：
未來轉手性（區域發展潛力）
是否符合自住需求（裝潢、格局、地段）
若硬買，未來轉手時銀行鑑價是否跟得上？
理性出價，避免成為最後一隻老鼠
「銀行鑑價1600萬，屋主開2000萬」的差距，反映當前房市的矛盾——賣方期待增值紅利，但市場支撐力已不如前。
具體建議：
先從1700萬出價，並強調「銀行估價僅1600萬，貸款成數不足」的現實問題。
若屋主堅持1900萬以上，需謹慎考慮未來轉手風險，避免買在相對高點。
觀察區域動態：若周邊新建案開始降價，中古屋價格可能跟跌，不妨多比較幾間。
買房是長期決策，與其追高妥協，不如穩扎穩打，找到「價格合理」且「符合需求」的物件，才是真正贏家！
