只是看看房子，房仲就警告『找別家成交要賠服務費』？這種說法真的合法嗎？
一位正在找中古屋的買方最近遇到困惑：房仲在提供不動產說明書後，突然聲明「如果找其他仲介成交同一物件，將索賠服務費」。但問題是——買方根本還沒下斡旋，屋主也同時委託多家房仲銷售，這樣的「警告」合理嗎？本文將從法律、業界慣例與買方權益三大面向，揭開房仲話術背後的真相。
沒簽任何文件前，房仲無權限制買方
1. 關鍵在於「是否簽署要約書」
根據《不動產經紀業管理條例》，只有當買方簽署「要約書」或「斡旋金契約」後，才產生「專屬委託」關係。
若僅提供不動產說明書，買方完全有權透過其他房仲交易，原房仲無權索賠。
2. 屋主多委託=買方多選擇
當屋主同時委託A、B、C三家房仲賣房時，法律上稱為「一般委託」。
買方可自由選擇任一家談判，成交後只需付「實際促成交易」的房仲服務費。
3. 房仲「警告」可能是話術
部分房仲會用這種說法防止客戶「跳單」，但若未簽約，根本不具法律效力。
實務上，除非能證明買方「惡意跳單」（如已進入議價階段），否則難以索賠。
為什麼房仲急著綁住客戶？
1. 搶業績的壓力
房仲業採「誰先成交誰賺」制度，尤其熱門物件競爭激烈。
提前「畫地盤」是常見手段，但不等於合法。
2. 不動產說明書的灰色地帶
房仲主張「提供說明書=建立服務關係」，但法律上這只是「資訊提供」。
重要區別：
「帶看」：僅屬前期服務，無約束力
「斡旋」：已進入議價，可能產生責任
3. 專約物件的特殊情況
若物件是「專任約」（屋主只委託一家），房仲確實有較強立場主張權益。
但您的情況是「一般委託」，房仲的說法明顯過當。
專家提醒：四種話術陷阱
1. 看過說明書就要認我這家→事實：沒簽約前，愛找誰談都可以。
2. 屋主跟我比較熟，別家談不到好價格→事實：成交價取決於屋主心態，非房仲個人關係。
3. 你先付斡旋金，不然會被別人買走→事實：熱門物件確實可能秒殺，但沒喜歡到非買不可就別急。
4. 服務費不能砍，這是公司規定→ 事實：服務費可談，尤其競爭激烈時。
你是客戶，不是獵物
房仲警告就像餐廳說『看過菜單就必須點菜』毫無道理！
在沒簽任何文件前，您絕對有權：
比較各房仲的服務態度
選擇最有利的談判管道
拒絕不合理施壓
最後建議：
1. 遇到強勢房仲，直接換人—好的房仲會用專業爭取客戶，而非威脅。
2. 簽署任何文件前，務必逐條確認，特別注意「違約賠償」條款。
3. 記住：「沒簽字，沒責任」，別被話術嚇唬！
畢竟，買房是人生大事，與其被牽著鼻子走，不如當個聰明又硬氣的消費者！
