房仲現場觀察：不是學誰最會賣，而是先在一個地方站穩
群洋國際地產集團 總經理 張惠山（山哥）
這兩年我跟很多房仲聊天，大家有一個共同感覺：不是不努力，是很認真成交卻沒跟上。
2026年的房市環境，早就不是「物件一多就好賣」的年代，而是買方慢、屋主硬、成交期被拉長，現場氣氛跟前幾年完全不同。
很多人問我，房仲是不是一定要轉型、拍影片、經營社群？
老實說，那些東西不是不重要，但在第一線，我看到更多人不是不會變，而是根本還沒站穩，就急著學別人飛。
現在市場真正卡關的，不是工具，而是定位。
我常跟新人說三件事先想清楚：你要蹲在哪個區？主力賣什麼產品？服務哪一種客戶？
很多房仲一進來就亂跑，今天賣預售、明天跑中古、後天跨區帶看，看起來很拚，其實是在消耗自己。市場不是缺勤勞的人，是缺「被記住的人」。
在地經營，現在比以前更重要，但不是貼名片而已，而是真的蹲。
固定巡社區、跟管理員聊天、跟店家混臉熟、知道哪棟最近有人想換屋、哪戶其實在觀望出售、哪個社區成交節奏慢、哪個社區屋主心態特別硬。這些東西網路查不到，只能靠時間磨。
很多委託不是你話術多好，而是屋主覺得：「這個人不會亂跑。」
再來是產品線要選對。
有人適合首購客，有人適合換屋族，有人對投資客比較有感覺，有人擅長處理長輩換房。每一種客群談法、節奏、風險點都不同。但很多房仲什麼都接，最後每一塊都不夠深。
2026年的買方更精，屋主也更會算，如果你沒有一塊真的熟，很快就被看穿。
與其追市場熱點，不如把一種產品做到「一開口就知道你懂」。
還有一個常被忽略的，是銷售方式也要適合自己。
有人擅長聊天型關係經營，有人擅長數字分析，有人靠勤勞跑量，有人靠轉介紹累積。但現在很多人看到別人拍影片就跟拍，看到別人直播就硬播，結果自己彆扭，客戶也感覺得出來。
房仲不是比誰最潮，而是比誰最穩。
我看過不少做起來的房仲，都有一個共通點：願意在一個區域紮根半年。
前兩個月沒人理，第三個月開始被認得，第四個月有人願意聊，第五個月開始有委託，第六個月成交不是奇蹟，是累積。
房仲從來不是爆發型行業，而是耐力賽。
2026年的房仲生存戰，不是變成什麼角色，而是先在市場裡留下一個位置。
當你在某一區、某一種產品、某一群客戶裡被記住，方法自然會慢慢長出來，成交也會跟著走出來。
群洋國際地產集團 總經理 張惠山（山哥）
