阿明看房市：「四大神柱」失穩：降溫已成定局，如何軟著陸將成關鍵詞
【文／賣厝阿明】
過去十多年，台灣房價之所以撐得住，很多人以為是需求旺、資金多、土地少，但真正的關鍵，其實是背後有四根「金融神柱」在撐：低利率、長年期、高成數、寬限期。
換句話說，房價不是只靠人買上去，而是靠銀行工具把購屋能力放大。
但走到2026年前後，市場開始出現結構性變化，這四根柱子正在同時鬆動。房市氣氛也從過去的「不買會更貴」，慢慢變成現在的「買了會不會卡住」。
房市沒有要瞬間翻桌，而是開始退燒。
低利率退場 購屋力先被砍一刀
以前買房最大優勢不是房子便宜，而是錢很便宜。1%多的房貸利率，讓很多人用很小的自備款，就能操作很大的資產。投資客算的是槓桿，自住客算的是月付撐不撐得住。
但現在利率回不去過去的年代。升息的影響不是一次性，而是長期重算購屋成本。
我常跟網友說一句話：「利率每多1%，不是多付一點，是整個購買力被削掉一塊。」
以前1500萬房貸，利息差一碼可能只是多幾千元；現在高總價時代，那幾千元可能就是一家人的生活費。對投資客來說，租金不一定漲，利息卻一定要付，槓桿優勢自然開始變成壓力。
低利率這根柱子，已經不再是推手，而是在考驗誰撐得久。
40年房貸不是萬靈丹
這幾年市場很愛講「40年房貸」，好像只要年期拉長，年輕人就買得起。
但實務上根本沒那麼美好。銀行有一條不成文規則：
年齡＋貸款年期 ≤ 75～80歲。
也就是說，35歲的人也許還有空間，45歲以上基本上很難吃到超長年期。
更現實的是，拉長年期只是把壓力往後丟。現在月付少一點，換來的是未來二、三十年更高的總利息。當房價不再快速上漲時，這種「硬撐型購屋」反而會變成長期財務負擔。
所以這根柱子，看起來還在，其實高度已經見頂。
高成數貸款關水龍頭
以前房市好玩的地方是：自備款愈來愈少，房價卻愈買愈高。
85成、再加裝修貸，實質接近全額槓桿，讓很多投資客可以快速滾動。
但現在現場最常聽到一句話是：「不是我不想買，是銀行不讓我買。」
央行信用管制愈來愈精準，銀行也開始重視收支比、負債比與現金流穩定度。收入不清楚、負債太高、物件鑑價偏離行情，成數自然被壓。
另外，預售屋也開始出現風險。交屋時若銀行估價低於合約價，買方必須自己補差額，這件事過去很少發生，現在卻慢慢浮現。
高成數那根柱子，其實已經開始裂縫。
寬限期不再是安全氣墊
很多人以前靠寬限期撐現金流，前三年只還息，等房價漲再處理。
但現在問題是，時間走了，價格卻沒走。
寬限期的本質，其實是「延後疼痛」。如果三年後房價沒漲、收入沒明顯成長，本利攤還一來，壓力會一次跳升。
再加上政策與銀行風控，現在寬限期不是人人可用，也不是想延就能延。
我會直接提醒網友：「如果現在就覺得月付吃緊，那寬限期不是幫你，是幫你拖。」
房市不是要崩 而是回到負擔現實
四大神柱同時鬆動，代表房市正在從「靠金融工具撐價格」，回到「靠人能不能負擔」。
未來支撐房價的，不再是槓桿，而是：
有沒有產業、有沒有人口、有沒有長期居住需求。
有就業機會、有生活機能、有換屋動能的區域，價格會盤整而不是暴衝；靠話題、靠題材、靠預期撐的地方，修正只會比想像快。
對買方來說，市場正在從「搶快」變成「選對」。
對屋主來說，從「我想賣多少」變成「市場願意接多少」。
最後一句實話：
以前房市比誰槓桿大，現在房市比誰撐得久。房市正在走一條不能瞬間崩潰但必須降速的路。這不是壞事，而是市場終於開始回到人能負擔的現實。
