房客輕生變凶宅！代管公司辯「做法會就能化解」 法院打臉判賠211萬

M傳媒房產中心／M編

「房子又沒壞，辦個宗教儀式就好了，為什麼要賠？」這是台南一家代管公司收到法院判決後，最想問的問題。

台南地方法院近期一則判決引發租賃市場熱議。董姓屋主將房屋出租給代管公司並同意轉租，沒想到承租的朱姓房客在屋內輕生，導致房屋成為凶宅。董男主張房屋交易價值受損，向代管公司求償。

代管公司的抗辯卻讓法官直搖頭：輕生未造成實體毀損，凶宅只是主觀心理不安，會因宗教信仰不同而有差異，而且「辦個宗教儀式就能去除」，所以沒有價值減損的問題。

公司還強調，房客2024年1月曾輕生未遂，當時已通報董男，但董男沒反對續租，公司評估房客能付租金才維持租約，「我們又沒辦法24小時看著房客，不該由我們負責」。

法院打臉三連發！「凶宅就是會貶值，宗教儀式沒用」

台南地院完全不採信代管公司的說法，理由有三：

第一，凶宅確實影響交易價值。 法官指出，凶宅在二手房市場會貶值是客觀事實，不是封建迷信，更不是辦幾場宗教儀式就能消除的市場偏見。

第二，轉租就要負全責，不管你有沒有過失。 法院依民法規定，承租人轉租房屋，對次承租人的行為須負「法定擔保責任」，這是一種「無過失責任」。也就是說，不論代管公司有沒有過失、有沒有通報、屋主有沒有反對續租，只要次承租人造成損害，承租人就必須賠償。

第三，賺了轉租利益，就要承擔轉租風險。 法官的邏輯很清楚：代管公司透過轉租賺錢，就應該承擔轉租帶來的風險，不能說「無法控制房客」就免責。

經法院委託估價師鑑定，房屋因事故產生的「污名化價值減損率」約25%，減損金額為211萬1575元。法院判決代管公司與遺產管理人須如數賠償。

與其他判決大不同！「轉租」是關鍵

值得注意的是，這則判決與部分法院見解不同。新竹地院2025年曾有類似案件，法官認為房屋無實體損壞、自殺者難以預見房屋會變凶宅，因此駁回房東請求。

兩案關鍵差異在於「轉租」這個事實。台南地院本案中，代管公司是「承租人兼轉租人」，法律對其課予更高的責任；新竹地院案件則是直接租賃關係，沒有轉租問題。

專家指出，這對所有包租代管業者、二房東是重大警示：只要轉租，就要對次承租人的一切行為負責，包括無法預見的自殺行為。

業者該怎麼辦？專家給3點建議

這則判決對包租代管業者、二房東提出嚴峻考驗，專家建議：

1. 慎選次承租人：本案房客曾有輕生未遂紀錄，業者仍續租，雖然法院說「無過失也要賠」，但若有前科可能被認定有過失，責任更重。

2. 投保相關保險：凶宅險、公共意外責任險可協助轉嫁風險。

3. 契約約定免責條款：與屋主簽約時，可約定「因次承租人行為所致損失，由屋主自行承擔」，但這需要屋主同意，且可能降低競爭力。

M編總結

「辦個法會就能化解」這種說法，在法庭上顯然行不通。凶宅貶值是市場客觀事實，不是宗教信仰能改變的。更重要的是，轉租賺錢的同時，就要準備好為轉租的一切後果負責。

這則判決確立了轉租關係中「承租人對次承租人行為負無過失責任」的重要原則，對租賃市場將產生深遠影響。全案仍可上訴，但已經為所有包租代管業者敲響一記警鐘。