現在買房第一步不是看房，是先跑銀行！富哥教你3招拉高貸款成數
文／貸款達人、中華民國不動產金融知識發展協會理事長 呂崑富（富哥）
最近很多準備買房的朋友來找我，開口第一句話不是「富哥你看這間房子好不好」，而是「富哥，我這樣可以貸多少？」
這個順序的改變，很有意思。
過去大家買房，是先看房、談價格、下斡旋，等到確定要買了才開始找銀行辦貸款。結果常常遇到一種悲劇：房子看中了、價格談好了、斡旋金也下了，結果銀行說「你這間只能貸七成」——自備款瞬間多出好幾百萬，進退兩難。
現在不一樣了。愈來愈多人學聰明，第一步不是去看房，而是先跑銀行問清楚：「我這樣條件可以貸多少？」先把底牌摸清楚，再出門看房。
為什麼現在要先問銀行？
金融業者觀察到，近年不少民眾在購屋前就先來問貸款條件，甚至還沒下斡旋就先評估額度。這背後有幾個原因：
第一，政府信用管制。央行連續幾波選擇性信用管制下來，銀行放款變得更謹慎，尤其是對第二屋以上、投資型物件的審核特別嚴格。
第二，房貸水位限制。《銀行法》第72-2條的不動產放款上限，讓銀行不得不精挑細選客戶。你條件不夠好，銀行真的貸不出來。
第三，房價高漲。以前總價1000萬的房子，貸八成200萬自備款還擠得出來；現在動輒2000萬，貸八成要400萬自備款，差一步就是天堂地獄。
再加上現在銀行都有線上試算工具，輸入收入和貸款金額，大概就知道每月要繳多少。讓「先問銀行再看房」成了新趨勢。
銀行審核房貸，只看兩件事：人跟房子
我在金融圈三十年，幫無數人辦過貸款，銀行審核的核心其實只有兩個面向：「人」跟「房子」。
1. 人的條件：穩定比收入高更重要
很多人以為銀行只看收入高低，其實錯了。銀行更重視的是「收入是否穩定」。
舉個真實例子：一位月薪8萬的健身教練，信用分數完美，但因為多數收入領現金、報稅紀錄不足，銀行難以判斷長期還款能力，直接被列為高風險拒貸。反觀另一位收入現金化的自營商，卻因為農會熟悉該行業的現金流模式，順利拿到貸款。
銀行會從幾個面向評估你這個「人」：
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信用紀錄：信用卡準時繳款、沒有遲繳呆帳，這是基本
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收入穩定性：薪資轉帳紀錄越漂亮越好，領現金的要自己養成固定存款習慣
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收入負債比：一般建議每月房貸支出不要超過收入的三到四成
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職業風險：銀行也會看你的職業有沒有爭議性、涉訟紀錄，這些不會出現在聯徵報告，但銀行很在意
2. 房子的條件：銀行鑑價直接決定貸款金額
另一個關鍵就是銀行對房子的「鑑價」。這個數字會直接決定你能貸多少。
銀行在看房子時，會評估以下幾個項目：
房屋本身條件
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坪數、格局、樓層（中高樓層通常估值較高）
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屋齡（越高折舊越多，但精華地段土地價值可彌補）
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屋況（漏水、壁癌、結構裂縫會扣分）
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建築結構（RC、SRC不同結構估值不同）
環境與地段
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生活機能：捷運、學區、商圈、公園是加分項
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土地使用分區：商業區比住宅區值錢
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嫌惡設施：加油站、高壓電塔、宮廟會扣分
市場行情
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參考實價登錄，找附近相似物件的成交價
為什麼銀行鑑價常常低於成交價？這是很多人搞不懂的地方。主要有三個原因：
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風險控管：銀行估價必須保守，排除買方的主觀溢價（比如你特別喜歡某間房子的裝潢）
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時間差：實價登錄有2-3個月落後，趕不上房價漲的速度
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排除未來預期：銀行不看「未來捷運會通」、「商圈會發展」，只看現況
3招拉高貸款成數
第一招：維持良好信用紀錄
信用卡全額繳清、不遲繳，這是基本功。如果有其他貸款，可以試著每月多還一點，展現你的還款能力。
第二招：準備完整財力證明
如果你收入來源比較特殊，更要認真準備：
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確實申報所得稅
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把錢固定存同一個帳戶，建立穩定金流
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提供股票、基金、保單當加分項
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有開公司的，可以提供財務報表、營業稅單
第三招：選地段好、屋況佳的房子
這點很現實，精華區、生活機能好、沒嫌惡設施的房子，銀行自然估比較高。
如果銀行鑑價不如預期，你可以這樣做：
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主動溝通：提供周邊高價成交的案例佐證
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裝潢證明：如果有重大裝潢，提供發票證明房子價值有提升
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多問幾家：同時向3-5家銀行申請，公股、民營、薪轉銀行都試試
各銀行利率參考
以目前市場行情，主流銀行首期房貸利率大約落在2.5%到2.7%之間：
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元大銀行：2.4%起
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兆豐銀行：2.5%起
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新光銀行：2.50%起
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玉山銀行：2.53%起
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永豐銀行：2.6%起
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國泰世華：2.66%起
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中國信託：2.68%起
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台新銀行：2.68%起
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第一銀行：2.7%起
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聯邦銀行：2.95%起
以貸款1000萬、30年期、寬限期3年計算，每月月付大約落在4.2萬至4.3萬元。
新青安時代的房貸新思維
2026年房貸市場，跟十年前已經完全不一樣了。
過去很多人以為只要收入高就好貸款，但現在銀行更重視的是「穩定」。就算你年收很高，但收入不固定、無法被量化，銀行還是可能降低成數或提高利率。
對購屋族來說，與其整天猜房價會不會跌，不如先把自己的信用紀錄和財務條件準備好。該存的錢存夠、該養的信用養好、該看的房子多看幾間，等到機會出現時，貸款順利、資金到位，才能真正買到理想的房子。
富哥常說一句話：「房貸是20到40年的承諾，銀行最在意的不是你當下的條件，而是你未來的可預期性。」
當你的收入能被理解、信用能被量化、房子能被認可，貸款自然水到渠成。
我是呂崑富，深耕不動產金融三十年。如果你想買房但不確定銀行會貸多少，歡迎來《房屋貸款知識家》找我聊聊。讓專業的幫你先算清楚，總比等到簽約後才發現貸不下來要好得多。
