升息聲浪再起｜專家：經濟很熱、房市很冷　此刻不宜補煞車

【M傳媒／群洋國際地產集團董事長 張惠山（山哥）專欄】

中央銀行9月17日將召開第3季理監事會，近期市場升息聲浪快速升高。

8月CPI年增2.04%，核心物價仍維持高檔，PPI與進口物價受到能源及國際成本推升，台灣出口又在AI、半導體帶動下持續強勁，市場因此開始提高年底前升息半碼的預期。

山哥認為，總體經濟強，不代表房市還有空間再承受一次升息。

目前台灣最明顯的情況，就是「產業很熱、房市很冷」。

房價已經修正　交易也在降溫

內政部住宅價格指數顯示，2026年第1季全國房價已呈現季減、年減，六都多數城市同步修正，房市正式從前幾年的追價行情轉向量縮價盤整。

銀行端也出現同樣訊號。

不動產貸款集中度已從2024年高點一路往下，2026年7月降至34.44%，回到近20年低檔。這代表銀行資金持續往其他產業配置，不動產授信集中風險已明顯下降。

目前房市最缺的不是另一腳煞車，而是讓市場慢慢消化過去幾年的高房價、高總價與大量預售交屋。

升息打到的不只投資客

升息是一個全面性的貨幣工具。

政策利率只要再往上調，首購族、換屋族、預售屋交屋戶、建商、營造業與一般企業融資成本都會同步增加。

現在買房人已經同時面對幾個壓力：

房貸利率2字頭、銀行鑑價保守、貸款成數下降、第7波信用管制仍在。

對真正有自住需求的家庭來說，房價就算開始修正，融資成本如果繼續往上，購屋負擔未必真的下降。

這也是山哥一直強調的觀念：房價降一點，不代表買房更輕鬆。

當貸款成數少一成、利率再往上加，自備款與每月現金流都會增加。

通膨壓力是真的　但來源也要看清楚

8月CPI回到2%以上，確實值得央行注意。

但目前更強的壓力來自能源、進口物價及國際局勢。這類成本型通膨，和過去市場資金過多、內需過熱並不完全相同。

升息可以壓低需求，卻無法增加原油供給，也無法消除國際戰爭與能源價格波動。

因此，貨幣政策需要分辨通膨來源。

如果為了對抗輸入性通膨全面升息，最後可能先打到已經降溫的房市與內需，而真正推高成本的國際能源價格仍然存在。

第7波管制已經發揮效果

2024年9月第7波選擇性信用管制推出時，房市確實存在資金過度集中、房價快速上漲及投資需求偏熱等問題。

兩年後，市場環境已經明顯不同。

交易量下來、房價開始修正、不動產貸款集中度降低，銀行授信也變得更審慎。

政策既然已經產生效果，下一個階段就應該從「全面降溫」走向「精準管理」。

多屋、高槓桿與短期投資需求可以持續控管，但首購、自住換屋、正常交屋、都市更新與危老重建，都應該保留合理融資空間。

山哥觀點：

央行9月理監事會最適合的方向，仍是政策利率維持不變，同時觀察能源價格、通膨與匯率後續變化。

現在台灣經濟有一個非常特殊的結構。

AI很熱、出口很強、半導體持續投資，但房市已經在修正。

如果只看出口與GDP，確實有升息的理由；如果把房市、內需、家庭房貸與企業融資一起放進來看，升息的副作用也同樣明顯。

貨幣政策最怕的，就是市場已經踩煞車，政策還繼續往下踩。

房市需要的是軟著陸。

讓價格合理修正、交易恢復正常、銀行控制風險，同時讓真正有居住需求的人還能取得合理資金，才是現在更重要的政策方向。

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