【喵爸觀點】房貸成數陷阱多！別再迷信「貸款8成」 小心一腳踏進違約風險
近期房市交易糾紛頻傳，尤以「貸款成數不足」問題最為嚴重。不少購屋人誤信建商或房仲口中「保證貸款八成」的行銷話術，一時衝動簽約，等到銀行實際核貸下來，才驚覺金額根本不到八成，導致資金缺口巨大，甚至陷入違約風險。這不只是個人損失，更突顯目前房市制度在資訊透明與契約設計上的漏洞。
從2024年以來，央行陸續祭出第七波選擇性信用管制措施，對高價住宅、特定區域及法人購屋進行壓力測試，銀行放貸標準也跟著從緊。
實務上，不少地區的核貸成數已悄悄下修至七成，甚至六成，尤其對於屋齡偏高、地段非熱區，或買方財務結構較弱的案件，更容易遭遇核貸不足。但令人擔憂的是，部分建商、代銷甚至房仲仍習慣以「貸款8成沒問題」來吸引買方，甚至直接在契約中約定「自備款20%、貸款80%」，並附上「若不足由買方補足」條款。這種模糊帶有誤導的文字，不僅掩蓋了真實的貸款風險，更把所有壓力推給消費者。
我在中壢實務上就看過不少案例，買方信以為真，結果核貸只有7成甚至更低，一時籌不到資金，只能硬著頭皮借高利或向親友周轉，否則就得違約、被沒收訂金，甚至遭求償。更有甚者，有些銷售人員還會用「貸不夠之後再協調」、「有管道補足」等模糊話術來穩住買方，但真正出問題時，這些話一句也沒寫進合約，買方根本無法據此解約或維權。
因此，我建議購屋族在面對這類交易時務必做到三件事：
第一，貸款評估要走在前面，不是簽約後才煩惱。建議可事先找熟悉的銀行做初步貸款試算，了解自己條件大概能貸幾成。
第二，契約內容要寫清楚，不能只聽口頭承諾。應明確要求「若核貸不足幾成，可無條件解約或退還訂金」，同時將交屋期拉長至至少三個月，留出貸款申請的緩衝期。
第三，務必建立風險意識，貸不到就是風險，不是例外。房貸不是誰說了算，關鍵在於銀行怎麼看你的財務結構與物件價值。
面對這類爭議日益增多，我也呼籲主管機關應加強管理。內政部應要求建商、房仲及代書在簽約前提供書面風險告知書，明確指出貸款成數非保證，契約設計也應更彈性，例如將「自備款三成」列為建議標準，避免給予買方錯誤預期。
買房對多數人來說是一生中的重大決定，絕不能因為一句「放心，貸得到」就輕易簽約。尤其在當前高利率與信用緊縮的環境下，市場進入高門檻時代，購屋者更需要提高警覺，慎選房源、慎簽契約、慎估貸款。讓買賣回歸理性、保障雙方權益，才是健全市場的長遠之計。
撰文／中壢專業房仲 喵爸 黃舶瑋
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