建設公司出售不動產認列時點錯誤 恐喪失虧損扣抵權益
財政部北區國稅局近日提醒營利事業，在出售自行興建的不動產時，必須嚴格確認交易完成的時間點，正確歸屬所得課稅年度。若因誤判認列時點而短漏報所得，除面臨補稅與裁罰外，更可能影響企業後續適用虧損扣抵的權益，對整體稅務規劃造成不利影響。
不動產交易認列時點以「過戶」或「交付」為準
根據現行規定，建設公司無論是自行銷售或委託他人銷售不動產，所得歸屬年度的判定應以「所有權移轉登記日期」為準；若所有權尚未過戶，但已實際交付買受人，則以「實際交付日期」為認列依據。倘若兩者皆無法查明，則由稽徵機關根據買賣契約或其他相關資料認定。然而，實務上部分企業誤將「收取尾款」或「開立發票」的年度作為收入認列基準，此種做法不僅不符合稅法規定，更可能導致短漏報風險。
錯誤認列案例：漏報200萬致虧損扣抵權益喪失
北區國稅局舉例說明，轄內某建設公司於2023年出售一筆不動產，並在同年度完成所有權移轉登記，依法應於2023年申報該筆交易所得。然而，該公司卻誤以為須待2024年收齊尾款並開立發票後才需認列收入，導致2023年度結算申報漏報200萬元所得。雖然該公司2023年度原經會計師簽證申報虧損3,000萬元，但因漏報金額超過10萬元，且占核定虧損金額（2,800萬元）比率逾5%，不符合財政部「情節輕微」的認定標準，最終國稅局不予承認該虧損金額，使其無法於後續年度適用《所得稅法》的盈虧互抵規定。
短漏報虧損扣抵影響深遠 企業應審慎處理
國稅局進一步強調，依據《所得稅法》規定，營利事業若短漏報所得，即便整體申報結果仍為虧損，仍須依法處以罰鍰。更關鍵的是，此類錯誤可能導致企業喪失未來適用虧損扣抵的機會，影響長期稅負規劃。尤其不動產交易金額通常較大，一旦認列年度錯誤，不僅可能面臨高額補稅及裁罰，更可能使企業在未來數年無法運用原可扣抵的虧損金額，對財務狀況造成連鎖負面效應。
專業把關為上策 避免因小失大
國稅局呼籲，營利事業在處分不動產等重大資產時，應由專業會計人員或內部財會團隊審慎確認交易完成的法律時點，確保申報年度與實際交易時點一致。由於稅務認列的判斷涉及複雜的法規與實務見解，企業若僅憑主觀認知或延後認列收入，極可能因小失大，不僅增加稅務風險，更可能損及未來節稅權益。因此，妥善遵循稅法規定並諮詢專業意見，才是企業稅務管理的穩健之道。
