「輕鬆上車」變成「交不了屋」！銀行鑑價面前，你的預售單只是一張廢紙
【M傳媒／產業觀察】
「買預售屋會賺錢」這句話，正在被市場數據重新檢驗。
根據創意家行銷研展部最新報告，2023年至2026年7月，全台預售屋累計解約已達9,311件。2026年前7月3,066件，已幾乎追平2025年全年的3,619件。同一時間，全台預售新案待售存量突破18.9萬戶，創2013年統計以來新高。
這兩個數字放在一起，不只是「市場不好」四個字能解釋的。過去幾年支撐預售市場的資金邏輯正在崩解。
不是「不想買」，是「買不起」
很多人把解約潮解讀為「買方後悔了」，但從數據來看，真正的原因是交不了屋。
2024年簽約的案件，有3,658件在後續被解約，是各年度之冠。這批買家購入的時間點，正好是房價高檔、低自備款與高槓桿盛行的時期。當他們在2025至2026年陸續進入交屋階段，才發現銀行鑑價遠低於成交價，貸款成數根本無法覆蓋房價，必須補足數百萬元的差額。
當初讓你「輕鬆上車」低自備，現在成了「交不了車」致命傷。
馨傳不動產智庫指出，2024年9月時全台待售新案約12.6萬戶，截至2026年5月已攀升至19.4萬戶。近19萬戶存量中，約17萬戶是預售屋。
當買方無法交屋、建商手上的預售屋又賣不掉，兩股壓力同時疊加，這就是預售市場正在面對的雙重夾擊。
台中成了重災區？
2026年第一季，台中預售屋解約量達67件，不僅是該市單季新高，更一舉成為全台解約量最高的縣市。解約集中區域是北屯與海線梧棲，兩個過去幾年推案量最大、投資買盤最集中的區域。
第一，供給量太大。 過去幾年台中是全台推案最積極的城市之一，北屯重劃區、海線等區域湧入大量新建案。
第二，價差過大。 台中預售屋與中古屋的價差超過8成，為七都最高。當市場轉冷，買方寧願選擇價格更實在的中古屋，也不願追高預售。
第三，投資客比重高。 台中過去幾年的預售買盤中，投資客占比明顯高於其他城市。當信用管制收緊、貸款成數縮水，這批人最先跳船。
海線近期不時傳出「2字頭」的讓利傳聞，讓高檔簽約的買家選擇退場。
當一個市場靠「預期」撐起來，一旦預期逆轉，最先鬆動的就是它。
賣壓庫存是「買方太少」
18.9萬戶待售預售屋，如果以正常市場的消化速度來算，全台平均需要3.8年才能去化完畢。而台南、高雄需要6年以上。
但「賣壓」這個詞，其實有點誤導。問題不是房子太多，而是有能力、有意願接手的買方太少。
預售市場「三個轉變」
第一，從「預期行情」轉向「真實行情」。 過去幾年預售屋的價格，很多時候是「未來價格」買方用兩年後的價格買今天的房子。當交屋時銀行鑑價跟不上成交價，買方才發現「未來價格」是真金白銀補差額。
第二，從「賣方市場」轉向「買方市場」。 過去幾年預售屋是排隊、抽籤、加價。當供給遠大於需求，定價權正在從建商手中轉移到買方。
第三，從「全民買房」轉向「有能力的人買房」。 低自備款、高槓桿時代結束。2024年高檔簽約、現在解約的買方，教會市場一件事：買得起房子，不等於養得起房貸。 接下來的預售市場，會越來越傾向「有真實財力」的買方，而不是「靠槓桿撐起來」的買方。
市場警訊，是購屋機會?
當市場從「搶」變成「挑」的時候，買方有了選擇權。
但選擇權的前提，是看懂市場的變化：哪些區域是真的有剛需支撐？哪些產品只是靠題材炒作？銀行鑑價會怎麼看這間房子？你的財務狀況，真的扛得住交屋時的貸款壓力嗎？
