房市七月天 央行打房一年後：建商讓價、交易急凍、金融風險浮現
央行第七波信用管制實施近一年，台灣房市陷入罕見的「冷氣團」效應。新案銷售週週掛零、建商被迫讓價數百萬元求成交，甚至傳出停工潮與轉向收租型產品的現象。這波被視為「史上最嚴」的打房政策，雖成功抑制投機買盤，卻也導致市場交易量雪崩式下滑，建商、購屋族與金融體系同時承受壓力，形成「多輸」局面。
央行取消多屋族寬限期、緊縮放款條件後，房市陷入無止盡的觀望期。台北市預售案開價不再衝破百萬元，甚至有建商退款數百萬元給已購客戶，反映資金壓力已逼近臨界點。單週零成交案例增加，賞屋人潮腰斬，代銷與房仲業者轉職潮湧現，市場瀰漫「低首付、送裝潢」也難挽買氣的絕望氛圍。
專家分析，央行政策存在三大結構性矛盾：
1. 房價抗跌性強：過去五年全台房價漲幅達30-60%，政策僅壓抑交易量，未能有效扭轉資產膨脹趨勢。
2. 市場過度冷卻：2025上半年六都移轉棟數年減26.6%，恐創近七年新低，稅收減少外，更可能引發金融體系連鎖風險。
3. 外資撤退衝擊：台幣短期升值逾10%，加上川普關稅干擾，削弱台灣資產吸引力，加劇經濟不確定性。
開發商陷入「開發找死、不開發等死」困境
受18個月開工令限制，建商被迫推案，但首購族面臨「貸不到、利率高、無寬限期」窘境，豪宅市場則因高資產族現金充沛獨撐，形成M型化發展。更嚴峻的是，3-4年前購入預售屋的買家，近期交屋時遭遇銀行撥款延宕，違約風險驟升。
央行最在意的「不動產放款集中度」不降反升至37.1%，主因企業貸款意願低迷、台幣升值加速償還外債，加上新青安寬限期延後本金償還，導致銀行不動產曝險居高不下。馨傳不動產智庫執行長何世昌直言，央行急於一年內見效，反而讓房貸市場「雞飛狗跳」，政策與市場現實嚴重脫鉤。
這波房市冷氣團暴露政策調控的兩難：過鬆無法抑制投機，過緊則傷及剛需與金融穩定。專家建議，央行需動態微調，避免市場陷入「無量下跌」的惡性循環。而建商讓價潮是否擴散、銀行不動產放款能否軟著陸，將是下半年觀察重點。在經濟前景未明下，房市「冷凍期」恐將延長，購屋族與業者都需做好長期抗戰準備。
