房地產買賣流程懶人包｜買方、賣方從出價到交屋一次看懂
文／嚴意情（情情來了）｜明深地政士事務所 主辦代書
買房、賣房不是價格談好就結束。從出價、簽約、貸款、報稅、過戶到交屋，每一步都牽涉產權和大筆金額。
一般中古屋從成交到交屋，常見約需4至8週；若遇到貸款審核較久、原房貸清償、稅務或產權問題，時間還會再拉長。
一、買方8步驟
| 步驟 | 內容 | 常見預估時間 |
|---|---|---|
| 1. 財務評估 | 試算自備款、房貸、稅費與裝修預算 | 看屋前1至7天 |
| 2. 看屋查產權 | 查謄本、抵押權、查封、屋況、車位等 | 1至7天 |
| 3. 出價 | 透過斡旋或要約提出價格與條件 | 1至7天 |
| 4. 審約簽約 | 確認付款、交屋、屋況及違約條款 | 約1至5天 |
| 5. 申請房貸 | 鑑價、聯徵、授信與核貸 | 約2至4週，個案可能更久 |
| 6. 用印、報稅 | 準備移轉文件、申報契稅及土地增值稅 | 約5至10個工作天 |
| 7. 過戶、實價登錄 | 申請所有權移轉及相關登記 | 約3至7個工作天 |
| 8. 撥款、交屋 | 房貸撥款、尾款、費用結算及點交 | 約3至10個工作天 |
買方申請房貸時，銀行會進行鑑價、聯徵及收入負債審核。鑑價低於成交價時，差額需由買方另外準備。
房屋買賣契稅稅率為核定契價的6%；買賣案件申請所有權移轉登記時，也須依規定辦理實價登錄。
二、賣方7步驟
| 步驟 | 內容 | 常見預估時間 |
|---|---|---|
| 1. 整理資料 | 權狀、身分資料、房貸餘額、屋況 | 1至3天 |
| 2. 估算售屋成本 | 土增稅、房地合一稅、仲介費、貸款餘額 | 1至3天 |
| 3. 接受出價、簽約 | 確認成交價與付款條件 | 1至7天 |
| 4. 用印、報稅 | 配合地政士辦理相關稅務 | 約5至10個工作天 |
| 5. 清償原房貸 | 取得清償金額、塗銷原抵押權 | 約3至10個工作天 |
| 6. 過戶、收尾款 | 配合履保、買方房貸撥款 | 約1至2週 |
| 7. 點交房屋 | 搬遷、結清水電瓦斯與管理費 | 約1至3天 |
賣方若適用房地合一稅，個人原則上須在完成所有權移轉登記日次日起30日內申報。
三、雙方共同5大關卡
契約內容、產權狀態、稅費負擔、價金流程、交屋紀錄，都建議留下完整書面資料。
另外，房地移轉的公定契約書涉及印花稅時，原則按契約金額千分之一計算。
四、整體交易時間軸
一般案件可以抓：
出價成交
→ 約1週內簽約
→ 2至4週房貸審核＋報稅
→ 約1週過戶
→ 約1週撥款、點交
整體常見約 4至8週。
若碰到以下情況，時間可能延長：
- 銀行鑑價不足或重新送件
- 賣方原房貸清償流程較久
- 房屋有查封、預告登記或其他產權問題
- 繼承、共有或代理人文件尚未完成
- 稅務案件需要補件
- 買賣雙方另外約定延後交屋
情情提醒
房地產交易不需要追求每一關都最快，重點是每一步都有確認。
價格談好只是起點，從簽約到交屋通常還有4至8週。產權、貸款、稅務與付款流程都確認完成，再往下一階段走，交易會安全很多。
