六都違建拆除規定一次看懂｜新舊違建認定、5大優先拆除類型、各縣市列管數據與強拆費用
文／賣厝阿明 知識＋｜房屋建築法規知識懶人包
頂樓加蓋、陽台外推、騎樓封閉、屋後增建及鐵皮棚架，都是常見的違章建築型態。各縣市依照建築年代、建物用途、公共安全風險及地方管理規定，採取查報拆除、拍照列管與分期處理等方式。
依審計部彙整的2024年底官方統計，六都累計未結案違建共55萬7,271件。各縣市對新舊違建的認定日期、拆除順位與強制拆除收費方式也有差異。
一、六都違建未結案數量與年度拆除統計
以下採用2024年同年度官方資料，將六都尚未結案件數與年度拆除件數分開呈現。
| 縣市 | 2024年底未結案 | 2024年度拆除 |
|---|---|---|
| 台北市 | 84,488件 | 4,713件 |
| 新北市 | 141,723件 | 55,013件 |
| 桃園市 | 73,248件 | 3,158件 |
| 台中市 | 104,565件 | 4,317件 |
| 台南市 | 34,390件 | 701件 |
| 高雄市 | 118,857件 | 3,878件 |
| 六都合計 | 557,271件 | — |
資料基準：2024年底及2024全年。
其中2024年台北與新北的拆除件數，以各市原始統計校正。拆除件數包含不同年度查報後於當年拆除的案件，統計分類及特殊專案處理方式仍有差異。
2025至2026年補充統計
新北市2025年認定違建8,806件、拆除6,641件；2026年1至9月認定6,850件、拆除4,697件。
台北市2025年1至10月查報5,361件、拆除3,874件，其中新違建查報4,696件。
這些數字反映各市後續執行情形，與2024年底的累計未結案件數分屬不同統計期間。
二、六都新舊違建認定日期與地方規範
台北市｜1995年起的新違建採三軌管理
主要規範：《臺北市違章建築處理規則》、《臺北市現行違章建築拆除處理原則》。
台北市以1995年1月1日作為新違建的重要認定基準。1994年12月31日前已存在的既存違建，依規定拍照列管及分類分期處理。
拆除順序分為三軌：
第一軌包含施工中有即時強制必要的新違建、2005年1月1日以後產生的新違建、2001年以後拆後重建或新使用執照建物產生的新違建，以及涉及公共安全、消防安全、交通及重大工程的案件。
第二軌以大型新違建專案為主，依300平方公尺以上或200至299平方公尺等面積條件排序。
第三軌主要處理較早期的新違建，依查報時間及個案條件安排拆除。
新北市｜2009年6月25日為新違建基準
主要規範：《新北市違章建築處理原則》，2025年7月9日修正。
新北市將2009年6月25日以後建造者認定為新違建，之前建造者為既存違建。
第一軌包括當年度及近五年內新增違建、特定違規廣告物、重大公共設施工程，以及主管機關認定危害公共安全、交通、衛生或市容的違建。
第二軌為其他未列第一軌的新違建。
第三軌以符合條件的既存違建及特定修繕案件拍照列管。
新北市部分老舊房屋在原規模內以非永久性建材修繕，符合規定者得列管處理，仍須遵守材料、尺寸及使用限制。
桃園市｜施工中違建列最優先處理
主要規範：《桃園市違章建築處理要點》。
桃園市另有「舊違章建築」定義，指升格前原桃園縣轄內於1996年8月15日以前興建完成的違建。
施工中違建包括工程尚未完成，或已完成但尚未進駐使用等符合要點條件的情形。
依第四點，施工中違建除符合特定例外規定外，不分地區、規模及使用方式，列為最優先拆除對象。
既存違建則依分類及拆除順位分階段處理。
符合條件的無壁體棚架、景觀設施及部分小型設施，可依規定拍照列管；涉及公共安全、消防、交通或其他法令違規者，仍須依法查報處理。
台中市｜2011年4月21日以後認定為新違建
主要規範：《臺中市違章建築執行原則》，2024年2月26日修正。
台中市將2011年4月20日以前興建完成者認定為既存違建，2011年4月21日以後興建者為新違建。
另將改制前原台中市8個行政區內，1998年10月1日前興建完成且經查報在案者，定義為舊違建。
施工中違建依即報即拆作業規定處理。
既存違建涉及消防安全、逃生避難、建築結構或其他公共安全風險時，依法查報。
台中市特別將屋頂既存違建裝修隔成3個以上使用單元，或加蓋第二層以上違建，列入公共安全認定範圍。
台南市｜依違建處理要點與公共安全條件分類
主要規範：《臺南市政府違章建築處理要點》。
依2022年版本，新違建基準為2010年12月25日以後興建完成，之前為既存違建。
台南市已於2026年11月2日修正該要點第三點，並自當日生效。涉及最新新舊違建定義，應以修正後正式條文為準。
優先處理類型包括公共建設需要拆除、占用屋頂避難平台、整幢供特定營業使用、影響公共交通，以及符合規定的多層增建或占用法定空地案件。
地方要點另依建物興建時間、增建位置、面積及實際使用狀況訂定處理條件。
高雄市｜2012年4月2日以後認定為新違建
主要規範：《高雄市政府工務局處理違章建築執行要點》。
高雄市將2012年4月1日以前興建完成者認定為既存違建，2012年4月2日以後興建者為新違建。
新違建與施工中違建原則上優先查報拆除。
既存違建如有危害公共安全、占用公有土地、配合市政計畫或公共設施開闢需要等情形，也列為優先拆除。
部分符合材料、尺寸及位置條件的雨遮、棚架及曬衣設施，得拍照列管；仍須符合消防、交通及使用限制。
三、中央法規明列5大重要拆除類型
依《違章建築處理辦法》第11條之1及地方執行規定，違建管理主要涉及下列類型：
第一類：施工中及近期新增違建。 依地方新違建認定日期、施工狀態及查報規定處理。
第二類：整幢供特定營業使用的違建。 營業種類及適用範圍由地方主管機關訂定。
第三類：屋頂增建及多層垂直增建。 包括占用法定屋頂避難平台，以及合法建築物垂直增建違建達兩層以上。
第四類：占用消防及公共空間。 包括防火間隔、防火巷、騎樓、開放空間，以及法定空地供特定營業使用。
第五類：公共安全及公共工程專案。 依主管機關認定及適用法規辦理。
四、六都強制拆除收費制度
依《建築法》第96條之1，依法強制拆除的建築物不予補償，拆除費用由建築物所有人負擔。
| 縣市 | 強拆費用規定 |
|---|---|
| 台北市 | 依構造及面積計費，最低2,500元，另收5%行政成本，最低500元 |
| 新北市 | 依公告構造單價及面積計費，另收5%行政成本，最低500元、最高1萬元 |
| 桃園市 | 2026年建立收費制度，依構造及面積計費，特殊案件依實際費用 |
| 台中市 | 依《建築管理自治條例》第61條，按實際發生費用收取 |
| 台南市 | 依中央法律及個案適用的地方收費、執行規定辦理 |
| 高雄市 | 依中央法律及個案適用的地方收費、執行規定辦理 |
台南、高雄的個別收費單價與執行範圍，仍須依主管機關最新公告確認。
桃園市2026年強拆收費單價
桃園市2026年4月1日公告的收費單價如下：
| 建築構造 | 每平方公尺費用 |
|---|---|
| 磚造 | 620元 |
| RC鋼筋混凝土造 | 1,050元 |
| SRC鋼骨鋼筋混凝土造 | 1,400元 |
| 金屬或鋼鐵棚架 | 350元 |
| 竹木造 | 230元 |
| 鋼骨造 | 1,720元 |
| 加強磚造 | 900元 |
| 磚牆 | 310元 |
| 漿砌卵石 | 200元 |
| 其他構造 | 核實計算 |
依桃園市收費自治條例，所有人接獲書面通知後，應於30日內繳納；逾期未繳可依法移送行政執行。
強拆費用假設試算
假設一處30平方公尺的金屬棚架，適用每平方公尺350元收費標準：
30平方公尺 × 350元＝10,500元
若採用每平方公尺1,050元的RC構造，基本費用則為31,500元。
以上僅依構造單價與面積示範，實際費用仍須依主管機關量測、工程條件及特殊工法認定。
五、違建查報與拆除程序
依《違章建築處理辦法》，主管建築機關接獲違建查報後，應依法勘查、認定及處理。
施工中的違建須依法勒令停工；符合補辦執照條件的案件，可依通知及相關建築法規辦理。
已認定應拆除的違建，依主管機關通知及執行程序辦理。符合拍照列管條件者，則依地方分類分期計畫處理。
屋主收到查報處分、拆除通知或費用繳納通知後，應確認處分內容、期限及行政救濟方式。
六、購買中古屋應確認違建與使用範圍
購屋前應比對建物謄本、使用執照、核准圖說及現況，了解頂樓加蓋、陽台外推、屋後增建與其他設施的合法性。
對已查報或拍照列管的違建，應確認認定時間、使用情形、公共安全條件及後續拆除程序。
房屋增建部分如涉及貸款鑑價、保險、修繕及買賣契約，也應依實際產權與建築管理規定評估。
阿明提醒：違建管理要看地方規定與個別建物條件
六都違建管理的共同基礎是《建築法》及《違章建築處理辦法》，各市再依興建時間、公共安全及行政資源訂定執行規則。
屋主應了解建物的合法使用範圍、查報紀錄及拆除費用；購屋族則應在簽約前完成產權與建築合法性查核。
實際違建認定、拆除順位及費用負擔，須依建物所在地主管機關、現行法規及個案處分辦理。
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