預售屋貸款政策突變！「首購族」遭銀行翻盤，如何避免交屋前資金斷鏈？
「去年買預售屋時，代銷保證116年底對保、117年初交屋，現在卻突然提前一年，連銀行貸款規則也大翻盤！」這恐怕是許多預售屋買家的共同噩夢。原本鎖定壽險的首購貸款，如今卻因銀行突然調整認列標準，導致薪轉、存款證明全失效，僅認「扣憑與綜所稅」，讓43歲的單身首購族陷入資金危機。這究竟是銀行政策收緊，還是市場風險控管升級？面對突如其來的變數，購屋者該如何自救？
首先，必須釐清的是，銀行調整貸款審核標準並非個案，而是反映當前金融環境的三大趨勢：
1. 央行限貸政策影響：2025年央行持續緊縮房貸，尤其針對非固定薪資者（如業務收入）審核更嚴，銀行傾向只認列「穩定稅務證明」（扣憑、綜所稅），以降低放款風險。
2. 預售屋交屋潮壓力：2025年全台預計有逾10萬戶交屋，銀行面臨「房貸排隊潮」，為避免資金卡關，部分金融機構（如壽險）提前收緊審核，甚至調整對保時程。
3. 銀行風險偏好改變：相較於薪轉或存款，扣憑與綜所稅被視為更「不可篡改」的財力證明，尤其對自營商、業務等非固定薪族群，銀行認定更保守。
您的狀況—壽險公司突然不認薪轉與存款，僅接受扣憑及綜所稅，甚至業務收入即使有扣憑也不認列，這確實對首購族極不友善。
實務解套方式：
轉向其他銀行或信用合作社：公股銀行（如台銀、土銀）或部分民營銀行（如永豐、中信）對首購族條件較寬鬆，可能仍認列薪轉與存款。
增提擔保品或共同借款人：若個人財力被低估，可考慮提供其他資產（如定存、保單）或增加信用良好的共同借款人，提高核貸機會。
爭取建商協助：部分建商會與特定銀行合作「整批分戶貸款」，利率雖可能較高，但成數較穩，尤其適合交屋時程提前的買家。
預售屋對保提前一年，可能與建商資金調度有關，但買方權益不該因此受損。
建議立即採取以下行動：
1. 重新評估財務缺口：計算若富邦核貸成數不足，需補足的自備款差額。
2. 同步申請2~3家銀行：避免單押富邦，分散風險。
3. 檢視預售合約條款：若因貸款問題導致無法履約，可主張「不可歸責於買方」解約，避免沒收已付款項。
買房本該是人生里程碑，卻因政策與銀行的「規則變動」成了壓力測試
但請記住：銀行挑客戶，客戶也能挑銀行。與其被動接受富邦的緊縮政策，不如主動出擊，善用首購優勢、擴展貸款選項，甚至透過建商協商爭取緩衝。才能確保夢想中的家不會因一紙核貸通知而幻滅。
