首爾房市失控！韓國祭『史上最嚴限貸令』 連首購族也遭殃
再不買就來不及了！—這句話成了近期韓國首爾房市的真實寫照。2025年上半年，首爾公寓價格以近七年來最快的速度飆升，單週漲幅一度突破0.45%，部分熱門區域如城東區、麻浦區更出現單週近1%的驚人漲幅。恐慌性購屋潮蔓延，促使韓國政府緊急出手，推出堪稱「史上最嚴」的房貸管制新制，不僅封殺多屋族貸款，連首購族的購屋門檻也大幅提高。這場政策與市場的激烈博弈，將如何重塑韓國房市？
房價狂飆結構問題
首爾房市的熱度並非偶然。數據顯示，自2013年以來，首爾與非首都地區的房價差距已擴大近70個百分點，形成嚴重的「房價兩極化」現象。核心區域如江南區、瑞草區因重建議題與稀缺性，價格屢創新高，而政府過去擴大供應的政策反而導致非首都地區出現供過於求的困境。
更關鍵的是，低利率環境與投機資金湧入，使得首爾房市脫離基本面。6月第四週，首爾公寓價格單週上漲0.43%，創下2018年9月以來的最高漲幅，部分熱門社區甚至出現「一天漲1億韓元」的極端案例。這種瘋狂漲勢，迫使政府不得不採取更強硬的措施。
限貸新制「無差別打擊」
韓國政府此次政策可謂「全面封鎖」，重點包括：
1. 貸款總額上限：首都圈購屋者最高只能貸6億韓元（約新台幣1,411萬元），超額部分需全現金支付。
2. 多屋族禁令：名下已有兩房者，新房貸成數直接歸零，徹底斷絕借錢炒房可能。
3. 換屋緊箍咒：買第二間房者，須在6個月內售出舊宅，否則新房貸將被強制收回。
4. 首購族受害：貸款成數從80%降至70%，優惠貸款額度同步縮水，還款年限更從40年砍至30年。
此外，政府全面禁止「以租養貸」的Gap投資，並嚴控信用貸款，規定個人信貸總額不得超過年收入，從源頭堵住炒房資金。
誰是最大受害者？
這波管制最令人意外的是，首購族與換屋族竟成「陪葬品」。過去受政策保護的青年與新婚家庭，如今面臨更高的自備款壓力，而都會區中產階級也因換屋限制進退兩難。
更嚴峻的是，金融機構的房貸配額遭強制縮減50%，連政策性優惠貸款也僅剩75%額度。這意味著，即使符合申貸條件，購屋者也可能因「額度用罄」而無法取得資金，進一步冰凍市場交易。
房市「硬著陸」風險升高
韓國政府的強硬手段雖能短期抑制投機，卻可能讓剛需族群付出代價。尤其首爾房價已與所得嚴重脫鉤，若政策未能精準區分「炒房」與「自住」，恐加劇居住不正義。
未來觀察點：
1. 政策是否矯枉過正？過度緊縮可能引發房市硬著陸，甚至衝擊整體經濟。
2. 非首都區庫存危機：若資金完全撤離非核心區，未售餘屋問題將更惡化。
3. 替代投資管道：在房市受限下，資金是否轉向股市或其他資產，引發新泡沫？
這場房市攻防戰，才剛剛開始。
「當居住正義淪為政策祭品，這場房市風暴沒有真正的贏家。」
韓國房市的瘋狂漲勢與政府重拳打擊，正在上演一場「雙輸」的危險博弈。首爾房價的失控暴漲與限貸令的無差別打擊，猶如兩列對向疾駛的列車，而夾在中間的，正是那些懷抱購屋夢想的普通家庭。
賣厝阿明提醒，這場風暴給台灣購屋族三大啟示：
房市政策永遠是雙面刃，保護剛需與打擊投機的界線日益模糊
低利率時代的購屋策略必須預留「政策風險緩衝」
當「再不買就來不及」的焦慮蔓延時，往往就是市場過熱的警訊
韓國經驗證明，當房市失控到必須「無差別打擊」時，受傷最深的往往是最需要保護的首購族。這場居住正義之戰，與其說是政府與投機客的對決，不如說是整個世代對居住尊嚴的最後吶喊。
