8年前淹水要說嗎？賣房隱瞞這件事恐遭解約＋賠償！律師揭「自保3關鍵」
在房屋交易過程中，賣方是否需主動告知社區過去的淹水紀錄，成為民眾關心問題。近期有賣方提出疑問，表示自己已簽約賣出房屋，但突然想起社區曾在2017年因颱風導致地下室淹水，雖然近8年未再發生，仍擔心是否需要補充告知買方，以及若買方要求解約，賣方要怎麼自保？
1. 賣方告知義務
根據《民法》第354條及內政部《不動產說明書應記載事項》，賣方應主動揭露瑕疵或可能影響居住安全資訊。
「曾淹水」是否算重大瑕疵？
若淹水曾造成房屋損壞或長期問題（如牆壁滲水、電梯故障未修），賣方必須告知。若已修復且多年未復發，可能認定為非現存瑕疵。
2. 買方解約權
若賣方「故意隱瞞重大瑕疵」，買方可依《民法》第359條解除契約。
若瑕疵「非重大」或「買方已知」，解約主張難成立。
3. 解約後的法律效果
恢復原狀：賣方需退還價金，買方返還房屋。
實務建議：
1. 評估淹水影響程度
檢查社區修繕紀錄，確認2017年後是否改善排水系統。
向管委會取得「近8年無淹水」的書面證明。
2. 主動補充說明
書面告知買方：本社區曾於2017年因極端降雨短暫淹水，但已全面修繕，近8年未再發生。詳情可洽管委會。此舉可展現誠信，降低未來訴訟風險。
常見問題解答
Q1. 若買方堅持解約，賣方需退還全部價金嗎？
若是嚴重且無法回復之房屋損害，法院可能會判解約。
若是可回復之房屋損害，通常是透過修繕或房屋減價方式協議處理。
Q2. 買方事後發現淹水紀錄，能提告嗎？
若賣方非故意隱瞞通常不成立，但可能衍生民事糾紛。
Q3. 管委會稱近年沒淹水，賣方還需告知嗎？
律師建議仍書面說明，避免「未盡告知義務」爭議。
專家提醒，即使過去淹水事件已修復且多年未發生，賣方仍應告知買方以降低法律風險。房屋交易涉及重大權益，建議民眾遇類似問題時，諮詢專業人士以保障自身權益。
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