震撼！全台500萬老屋等不到重生？危老重建「開工率僅56%」三大致命傷曝光
建商跑了！地主哭了！台灣危老重建陷入『三殺困局』⋯⋯
最新數據顯示，全台超過500萬戶老屋亟待重建，其中台北市平均屋齡更高達38.47年，72%住宅是30年以上老宅。
政府2017年推出《危老條例》後，雖核定近4000件申請案，但實際開工率僅56%，等於近半案子「卡關不動」，背後三大致命傷浮上檯面：
1營造成本暴漲＋央行緊縮銀根：建商一年前談好的合約，如今根本做不到，寧可棄案也不敢開工！
2「紙片屋」亂象難解：小基地開發成本過高，政府急轉彎改推「大規模都更」，但整合曠日費時⋯⋯
3獎勵落日效應：危老「時程獎勵」今年5月已歸零，地主怕權益縮水，建商怕無利可圖，雙方僵持不下！
更驚人的是，台北市「防災型都更」雖祭出30%容積獎勵，但目前僅32件申請，顯見政策誘因仍不足。專家警告：「若再不解決，未來5年恐爆『重建棄案潮』！」
台灣正面臨嚴峻的老屋重建問題。根據統計，全台屋齡超過30年的老舊住宅已突破500萬戶，佔全國住宅總數的55%以上，其中台北市的情況最為嚴峻，平均屋齡高達38.47年，超過72%的住宅屋齡在30年以上。政府自2017年推動《危老重建條例》以來，雖已核定近4,000件危老案，但實際開工率僅約56%，顯示市場正面臨嚴峻挑戰。
危老重建的困境：成本飆升與資金緊縮
近年來，營造成本大幅上漲，加上央行連續祭出信用管制措施，使得建商面臨前所未有的資金壓力。中華民國都更危老重建協會副理事長李興中指出，許多開發商在一年前與地主談妥的條件，如今因成本暴增而難以履行。部分建商甚至選擇暫緩開工或棄案，導致地主重建的希望落空。
台北市都更處處長詹育齊表示，危老重建因基地規模較小，開發成本相對較高，加上《危老條例》的時程獎勵已於2025年5月11日落日，未來將改以「規模獎勵」為主，鼓勵整合更大面積的基地進行重建。此舉旨在解決過往危老案因基地過小而衍生的「紙片屋」問題，並提升整體都市規劃品質。
政策轉向：防災型都更與大基地整合
為因應重建困境，台北市政府推出「都更八箭」政策，其中「防災型都更」提供最高30%的容積獎勵，鼓勵符合耐震、綠建築、智慧建築等條件的重建案。目前已有32件申請案進入審議程序，顯示政策確實帶來一定誘因。
詹育齊強調，未來老屋重建將逐漸轉向大基地整合模式，透過《都更條例》推動更具規模的更新計畫，不僅能降低單位開發成本，也能兼顧都市防災、市容美化等公共利益。此趨勢與內政部研擬中的危老修法方向一致，預計2027年《危老條例》落日後，大規模都更將成為主流。
市場展望：挑戰與機會並存
儘管當前重建市場面臨諸多挑戰，但專家認為，隨著雙北市重劃區土地供給減少，建商勢必將目光轉回老屋重建市場。此外，政府持續優化容積獎勵政策，例如放寬適用範圍、提高獎勵比例等，也為重建案注入新動能。
然而，要真正加速老屋更新，仍需解決釘子戶整合、行政流程冗長等根本問題。未來如何平衡地主權益、建商利潤與公共利益，將是政策制定者與市場參與者共同面對的課題。圖／google map
