別誤踩法律地雷！一張「借屋切結書」，真能讓賣家不負責？
【M傳媒房產中心】
買房賣房是大事，但糾紛更惱人！最近有位朋友遇到棘手狀況：他把房子賣了，簽約後讓買家先搬進去住（也就是「借屋裝修入住」）。
結果現在房子漏水，建商說保固一年已過，前屋主也聯絡不上。
他心想，當初簽約時明明有一條「自借屋日起，屋況概由買方自負保固責任」的條款，買家也簽了名，這下總該沒自己的事了吧？
沒想到，買家和房仲還是找上門來，主張他有「瑕疵擔保責任」，得負責修繕。
這下他徹底困惑了：「合約都簽了，白紙黑字寫清楚，難道不算數嗎？」
先說結論：這份切結書，很可能沒辦法幫賣家完全擋掉責任！
原先網路上流傳的「免責特約有效」說法，其實在法律實務上站不住腳，甚至可能讓賣家誤判情勢，導致更大的風險。
關於法律，你可能聽過這些說法……但其實它們是錯的
網路上常見的分析，多半圍繞幾個「看似有理」的觀點，但這些觀點與法院實際的判決方向有很大落差：
迷思一：「合約最大，既然買家簽了免責條款，賣家就完全免責」
這是最常見也最危險的誤解。
很多人以為，只要雙方你情我願簽了字，合約內容就是聖旨。
尤其是《民法》第366條提到可以「特約」免除責任，更讓這個說法聽起來很有道理。
但事實是：法律保護消費者和交易公平，有些底線是不能用合約隨便踩過的。
根據《民法》第366條的 「但書」 規定：如果賣家「故意不告訴」買家房子有什麼瑕疵，那麼就算合約裡寫了免責條款，也是無效的！
關鍵點是在房屋買賣這麼重大的交易裡，「買方不得要求賣方負瑕疵擔保責任」這種條款，因為違反了法律的強制規定，通常會被法官認定為無效。
簡單說，你不能用一張紙，就把法律要求賣家對房屋品質負的基本責任給「變不見」。
迷思二：「瑕疵擔保責任是從『交屋日』開始算5年」
這個說法把時效的起算點搞錯了。
房屋的瑕疵擔保請求權，不是從你交鑰匙的那天開始倒數5年。正確的起算點是：交屋五年內在發現後「6個月內」提出（《民法》第365條）。
如果買家一直沒發現，這個請求權最長可以存在 「5年」 ，但這5年是從「房屋真正交付」時起算，作為最終期限。
迷思三：「買家應該自己去找建商或前屋主，不關現任賣家的事」
這在法律關係上完全弄錯了對象。
你和現在的買家之間，存在一份直接的「買賣契約」。
當房子出現問題，買家第一個、也是最主要的求償對象，就是你這個賣家。這是你的法定責任。
至於房子本身的問題，可能是建商蓋的時候沒蓋好，也可能是前一手屋主留下的，那是你（賣方）和建商或前屋主之間的「另一層法律關係」。
你不能對買家說：「這不關我的事，你去找他們。」 你得先對買家負責，然後再根據情況，自己去向建商或前屋主追討損失。這兩件事不能混為一談。
面對漏水糾紛，賣家該怎麼做才聰明？
理解了法律的底線，就知道直接拿「免責切結書」硬擋，風險很高，可能導致訴訟敗訴，還要負擔更多賠償和訴訟費用。比較務實的處理步驟應該是：
先別急著說「不」，拿出誠意溝通
馬上就拿合約出來拒絕買家，只會讓衝突升級。
可以先表達理解對方的困擾，並表明願意 「一起找出漏水原因」 的態度。
把焦點從「誰該負責」先轉移到「問題出在哪」。
快點查明漏水「元兇」是誰
漏水的原因不同，真正的責任方就不同。趕快請專業水電師傅或抓漏公司來檢查，看問題是出在：
你家專有的管線（比如陽台排水管）：那你作為屋主，責任就跑不掉。
大樓的公共管線（比如樓上樓下的主幹管）：這應該由社區管理委員會負責修繕。
建築結構本身的瑕疵（比如牆壁滲水）：這可能是建商的原始責任。
根據原因，決定下一步
如果是你家專有部分的問題，與其被告上法院還可能輸，不如協商一個合理的維修方案，或許分攤部分費用，儘快解決。
如果是公共管線問題，趕緊聯繫管委會處理，你扮演協調的角色。
如果能證明是建商原始瑕疵，而且還在法律追訴期內，你可以協助或提供資料給買家，讓買家（或由你出面）去向建商求償。
但這依然不能作為你對買家「免責」的理由。
讓專業的來：務必諮詢律師
房屋糾紛涉及金額大、法律關係複雜。強烈建議帶著你簽的所有合約（包括買賣契約、借屋切結書等），去找一位 「專打不動產官司」的律師做正式諮詢。
律師能幫你精準判斷那份切結書在你的個案中到底有多少效力，評估訴訟風險，並給你最妥當的談判策略。
合約不能凌駕法律，誠信處理才是上策
總而言之，在房屋買賣中，想用一紙「免責切結書」來金蟬脫殼，在法律實務上是行不通的幻想。
與其相信網路上未經查證的片面說法，不如正視自己的法定責任。
主動溝通、查明真相、依法釐清責任，才是避免糾紛擴大、有效保護自身權益的正確方法。
畢竟，把事情圓滿解決，安心過日子，比打一場勝負難料的官司要重要得多。
