當房仲說「銀行鑑價就是這個價」時，你該相信嗎？
真實案例：林小姐的購屋驚魂記「這間房子銀行鑑價就是1200萬，不可能再低了！」去年底，台北市的林小姐在中山區看中一間中古公寓，房仲信誓旦旦地保證銀行的鑑價結果。沒想到簽約後送銀行評估，鑑價竟然只有1050萬，瞬間出現150萬的資金缺口，讓林小姐差點違約賠上定金。
這樣的案例每天都在上演。更驚人的是，超過一半的買家表示當初說的鑑價金額與實際結果有明顯落差。
房仲話術背後的真相
銀行鑑價這個名詞在房市交易中成為常被濫用話術之一。
資深房仲透露：「業界確實存在三種常見手法：」
虛報鑑價法：直接謊報銀行鑑價金額，營造「物超所值」的假象
選擇性告知：只提供同社區最高價的成交案例，忽略低價交易
拖延策略：以「要簽約才能送鑑價」為由，阻止買方提前確認貸款額度
銀行的無奈
我們每天都會接到買方抱怨，說房仲保證的鑑價和實際落差很大。某公股銀行房貸部主管無奈表示：銀行的鑑價是根據嚴謹的估價模型，但很多房仲為了促成交易，會給買方不切實際的期待。
購屋族三大迷思
迷思一：房仲說的鑑價就是銀行最終結果
事實：房仲可能只是參考近期成交價，非正式鑑價
迷思二：所有銀行的鑑價標準都一樣
事實：不同銀行對同一物件的估價可能相差10-15%
迷思三：簽約前無法知道大概鑑價
事實：可透過實價登錄和銀行初估掌握範圍
為什麼這篇文章很重要？
本文將透過：
銀行鑑價的實際運作流程
破解房仲常見的話術手法
專業人士的實務建議
幫助你在購屋時避開鑑價陷阱，避免成為下一個「鑑價落差」的受害者。
一、銀行鑑價的真相：房仲話術 vs 實際狀況
最近在台北看房的張先生遇到一個困擾：「為什麼不同房仲對銀行鑑價的說法差這麼多？」這個問題其實反映了房市長期存在的資訊不對稱現象。
究竟房仲口中的鑑價數字是真是假？讓我們從銀行實務角度來解析：
銀行鑑價模式：
初步估價：僅參考實價登錄，誤差範圍約±10%
正式鑑價：簽約後派專員勘查，精準度較高
常見話術：
「銀行鑑價就這麼多」：可能是最近同社區的最高成交價
「現在銀行不送鑑價」：部分屬實，但可要求提供近期成交案例
「喜歡比較重要」：潛台詞是開價可能高於市場行情
二、破解鑑價話術的實用技巧
技巧1：三方比價法
查實價登錄（篩選同棟近半年成交價），詢問2家以上銀行房貸專員，比較不同房仲的報價
技巧2：關鍵問題反問法
當房仲說「銀行鑑價XXX萬」時，可以問：
這是哪家銀行的估價？能提供最近3個月的成交案例嗎？
技巧3：合約保障條款
在斡旋書註明：若銀行鑑價低於成交價XX%，買方有權無條件解約
三、銀行鑑價實務流程
簽約前：
買方提供地址/謄本/貸款人財力證明即可初估
簽約後：
正式送鑑需備齊：買賣契約書，權狀影本，產權說明書，最新謄本
銀行現場勘查重點：屋況（漏水、結構），嫌惡設施（宮廟、高壓電塔），社區管理狀況
對保時：
確認核貸成數/年期/寬限期與利率=(鑑價,成交價)×貸款比例，利率依物件條件調整
四、特殊物件鑑
預售屋轉約：
銀行多按合約價鑑價，但若市價下跌或上漲都可能產生估價落差
工業宅/農舍：
鑑價可能只有市價5-7成，需特別注意土地使用分區
老舊公寓：
屋齡超過30年影響貸款年限
五、專業建議：如何保障自身權益
地政士建議買方應掌握『三要原則』：
要自己查實價登錄
要問2家以上銀行
要在合約加註貸款成數條款
銀行房貸主管透露：
我們最怕遇到買方說『房仲保證能貸XX成』，實際上銀行鑑價有一套嚴謹標準，建議購屋前先做『貸款試算』比較保險。
六、結論：聰明買房這樣做
不要完全相信單一房仲說法，多方查證最重要
簽約前務必確認貸款額度，避免資金缺口
善用契約條款自保，降低交易風險
賣厝阿明提醒，2024年起部分銀行已採用「AI估價系統」，鑑價速度更快但也更透明。買方只要掌握正確方法，就能破解房仲的話術迷思，做出明智的購屋決策。
