壽險房貸最低2.55%起！富哥：低利率先別急著簽　綁約、費用一起算

【M傳媒／呂崑富（富哥）專欄】

買房申請房貸，除了銀行、農漁會與信用合作社，部分大型壽險公司同樣承作不動產抵押貸款。

以富邦人壽目前公開方案為例，「優選房仲」符合相關條件最低利率2.5%起，一般「真心相貸Ⅱ」最低2.65%起。實際核貸利率仍依借款人信用、收入、房屋條件及個別授信結果決定。

富哥提醒，壽險房貸可以納入比價，但房貸動輒繳20年、30年，真正需要比較的是利率、費用、綁約與提前清償成本。

2.55%有條件　指定房仲、收入都要符合

富邦人壽目前「優選房仲」專案適用於透過指定15家房仲通路成交的新買賣案件，並須提供相關交易安全文件及買賣契約。

其中借款人或保證人年收入80萬元以上者，目前公開最低利率2.5%起；其他條件最低2.55%起。

一般「真心相貸Ⅱ」目前最低2.65%起。

最低利率屬於廣告方案起點，實際貸款條件仍以個案審核結果為準。

低利率伴隨綁約　提前還清可能產生成本

房貸除了利率，也要看限制清償期間。

富邦人壽「真心相貸Ⅱ」目前最低2.65%起的方案設有3年限制清償期間。

借款後3年內提前全部清償並申請抵押權塗銷，第一年提前清償違約金為提前清償總額1%、第二年0.75%、第三年0.5%。

選擇可以隨時清償的方案，公開資料則顯示利率須再加碼1個百分點。

準備短期換屋、出售或轉貸的人，這項條件尤其需要先算。

房仲專案綁約條件也不同

最低2.55%起的「優選房仲」方案同樣設有限制清償期間，但目前公開條件為2年。

提前全部清償並申請抵押權塗銷，第一年違約金1%、第二年0.75%；選擇得隨時清償，利率同樣須加碼1個百分點。

因此，同一家壽險公司的不同房貸方案，綁約條件也可能不同，不能只比較最低利率。

房貸與保險分開算　保障需求才是投保依據

壽險公司承作房貸，不等於房貸與保險應綁在一起比較。

金管會對銀行推廣房貸壽險已有明確消費者保護規範，銀行不得將購買房貸壽險作為貸款搭售條件，也不得在貸款過程不當勸誘。

房貸壽險本身具有保障功能。借款人在貸款期間發生符合保單約定的事故時，可以降低家庭面對剩餘房貸的財務風險。

對家庭主要經濟來源集中在一人、有配偶或未成年子女的家庭，可以依實際保障缺口評估。

富哥認為，貸款看資金成本，保險看保障需求，兩筆帳分開計算最清楚。

2.65%不是全部成本　還有6,000元相關費用

富邦人壽「真心相貸Ⅱ」目前公開試算範例，以貸款200萬元、20年計算，除貸款利率外，另列開辦費2,000元及估價費4,000元。

最低2.65%的案例，總費用年百分率為2.68%起。

這也是房貸廣告中特別需要注意的兩個數字：貸款利率與總費用年百分率並不相同。

實際比價時，可以把利率、貸款成數、貸款年限、總費用年百分率、限制清償期間、提前清償違約金及其他相關費用放在同一張表比較。

壽險房貸同樣受到央行信用管制

透過壽險公司辦理房貸，也不是避開央行不動產信用管制的另一條路。

富邦人壽公開方案明確載明，申貸案件符合央行不動產抵押貸款管制規定者，相關貸款限制應優先依央行規定辦理。

第二戶、第三戶及高價住宅等受管制案件，仍須依現行規定辦理。

富哥觀察：最低利率只是比價第一步

壽險公司可以成為房貸比價來源之一。

同一名借款人、同一間房子，在銀行與壽險公司取得的鑑價、成數、利率及貸款條件都可能不同。

房貸真正需要計算的是未來20年、30年的資金成本，以及自己的換屋與還款計畫。

低利率先看適用資格，簽約前再看綁約，最後把所有費用換算成總成本。

房貸方案適合自己的現金流，比單純追逐廣告上的最低利率更重要。

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