壽險1.7兆資金加碼不動產　風險係數牽動資本效率

【M傳媒／深度報導】

壽險資金持續增加不動產配置。中央銀行統計顯示，截至2026年8月底，整體壽險業不動產投資餘額達1兆7,147億元，續創歷史新高，單月增加11億元，較去年同期增加1,102億元。資金布局已從傳統商辦延伸到廠辦、物流中心、地上權及其他具有長期收益特性的資產。

台灣進入超高齡社會，高齡住宅同樣成為壽險業可布局領域。現行法規已開放老人住宅投資，政策也持續鼓勵保險資金投入長照與高齡產業，但實際大型投資案仍集中在少數業者。投資報酬、資本效率、營運模式及政策認定，成為資金配置的重要評估條件。

商辦物流成主要標的

壽險保單負債期間可長達20年、30年以上，資產配置因此重視長期收益及現金流。

商辦、廠辦、物流中心及飯店等收益型不動產，可透過出租產生租金收入，符合壽險資金長期配置需求。

依《保險業辦理不動產投資管理辦法》，保險業投資不動產須符合即時利用並有收益等規定，法規也對出租率及投資報酬率設有規範。壽險資金投入不動產的核心，主要建立在長期收益及資產負債管理。

高齡產業進入政策鼓勵圈

高齡住宅的法規投資管道已經建立。

依《保險業資金辦理專案運用公共及社會福利事業投資管理辦法》第3條，保險業配合政策辦理公共投資，投資範圍明列社會住宅及老人住宅之興建。

金管會2026年4月進一步公布鼓勵保險業投資國內公共建設及策略性產業方案，將長期照顧服務事業、健康福祉及育幼養老醫療等長照高齡事業納入鼓勵範圍，政策方向從開放投資進一步走向引導長期資金進場。

台灣人壽率先布局　

大型壽險業者已開始布局高齡住宅。

台灣人壽與中信科技大學合作的台南「校園養生村」，規劃100間單、雙人房，結合校園資源及高齡生活服務，預計2027年第一季開幕，目前已展開預約參觀及相關準備。

台灣人壽另投入高雄澄清湖公辦都市更新案，規劃導入高齡住宅及相關服務，形成保險、健康照護、居住與不動產結合的新型態投資模式。

高齡住宅也逐漸從單純住宅產品，轉向結合健康管理、生活服務、醫療資源與長期居住需求的複合型產業。

15%風險係數影響資本配置

2026年台灣保險業正式接軌TW-ICS新一代清償能力制度，不動產投資的資本效率成為壽險業配置資產的重要考量。

現行規劃下，不動產投資風險係數為15%，並設有15年過渡期；符合政策條件的公共建設投資，2026年至2030年間則可適用1.28%風險係數。

兩者差距會反映在風險資本需求及資本使用效率，進而影響壽險公司配置不同資產的意願。

關鍵字：壽險業、不動產投資、壽險1.7兆、高齡住宅、養老村、老人住宅、樂齡宅、長照、TW-ICS、風險係數15%、公共建設1.28%、資本效率、金管會、台灣人壽、中信科大養生村、澄清湖養生村、公共投資、兆元投資國家發展方案、M傳媒