30萬存款想買300萬套房？專家揭殘酷現實：頭期款至少百萬
【M傳媒房產中心／專題報導】
「只有30萬存款，想買300萬小套房？」不少小資族懷抱著成家夢想，希望能用有限預算購入人生第一間房。然而專家卻潑了一盆冷水，直言這樣的財務規劃風險極高，很可能讓自己陷入財務危機。
一位網友在社群平台分享自身經驗，他原本打算用30至40萬的存款，購買總價300萬的小套房，卻在仔細計算後發現根本不可行。
銀行對小套房的貸款成數普遍只有六成左右，意味著300萬的套房需要準備120萬頭期款，遠超過他的存款能力。加上仲介服務費、代書費、契稅、規費等額外支出約需總價3-5%，約9-15萬元，這位網友至少需要準備130萬現金才足夠支付頭期款與相關費用，是他存款的4倍以上。
賣厝阿明直言：「用1成自備款買房的時代已經過去，現在銀行風險控管嚴格，小套房更是從嚴審核。」
房貸專家分析，小套房產品在銀行眼中屬於高風險標的，不僅貸款成數低，利率條件也較差。有些銀行甚至明文規定，權狀面積未滿15坪的物件不予承作。
賣厝阿明解釋：「小套房客群多為投資客或單身族，違約風險相對較高，加上市場流動性差，銀行鑑價通常比較保守。」
如果真的想勉強購屋，唯一的方式就是搭配利率較高的信用貸款來補足資金缺口，但此舉將導致每月還款金額暴增，嚴重影響生活品質。
以信用貸款100萬元、利率5%、7年期的條件計算，每月還款額約14,100元，加上房貸的還款壓力，將佔去大部分月薪。
購屋除了頭期款外，還有許多隱形成本常被忽略。包括：
裝潢費用：最基本的裝修也要20-30萬元
傢俱家電：約10-15萬元
每月管理費：小套房通常每坪60-100元
房屋稅、地價稅：每年約數千元
修繕基金：老舊公寓更需要預留
賣厝阿明提醒：「許多首購族只計算頭期款，卻忽略後續的持有成本，導致買房後生活品質大幅下降。」
特別是預售屋的交屋款項，更是讓不少購屋者措手不及。以總價300萬的預售屋為例，交屋時需準備的款項可能高達數十萬元。
不動產顧問進一步說明，小套房市場還有一個致命傷－流動性差。當未來想要換屋或出售時，往往面臨找不到接手買家的困境。
根據永慶房產集團統計，套房產品平均銷售天數比兩房產品多出23天，議價空間也高出3-5個百分點。特別是位於非核心地段、屋齡老舊的小套房，更是難以脫手。台灣房屋趨勢中心經理江怡慧指出：「套房市場有『三不原則』－不貸款、不保值、不增值，除非位於精華地段，否則不建議入手。」
建議購屋族應該先累積足夠資金，至少準備到總價三成的自備款再進場看屋。
對於首購族常見的「先求有再求好」心態，專家提醒必須謹慎評估。與其勉強購買不合適的小套房，不如先租屋繼續累積資金。
賣厝阿明建議的過渡策略包括：
設定儲蓄目標：每月強制儲蓄至少收入三分之一
學習投資理財：透過穩健投資加速資金累積
選擇合宜租屋：降低租金佔收入比例
考慮郊區兩房：用通勤時間換取購屋空間
「如果真的偏好套房產品，也應該選擇位於捷運站周邊、生活機能完善的精華地段，未來才比較容易轉手。」
「與其被房貸壓得喘不過氣，不如先好好生活」
買房是人生大事，不該變成壓垮生活的重擔。對於懷抱買房夢的年輕人來說，耐心準備、理性規劃，才是通往夢想家園的正確道路。在當前高房價的環境下，與其急於進場，不如厚植實力，等待適合的時機與物件。
