「房市不再是穩賺不賠！」專家揭真相：租金報酬率剩1% 還不如放定存
【M傳媒房產中心／專題報導】
台灣房市近年受到政策調控、資金流向轉變與產業結構改變的影響，過去視為「穩賺不賠」的房地產投資，如今正逐漸褪去光環。曾經身兼金融從業者與投資客的「睡貓」直言，房地產的未來將不再是投資商品，而是回到最初的「居住需求」本質。他的觀察一針見血，引起許多關心市場走向的民眾廣泛討論。
首先，租賃專法的修正可說是小房東的分水嶺。
過去不少小資族憑藉一間套房就能以租金抵房貸，期待資產慢慢增值，甚至換屋進階。然而，新法上路後，租客保障被強化，契約條款受到嚴格規範，再加上報酬率本就僅有 1% 至 2%，房東還得承擔修繕成本與法律風險，投資報酬率甚至低於定存。對「小房東」而言，黃金年代已經走入歷史。
資金的流向也說明了問題。
當股市每日成交量動輒四、五千億，科技股漲停成為常態，短期獲利遠比房市明顯。相比之下，買房背負二十年房貸、還要繳稅、限貸，最後僅拿到 2% 左右的租金報酬，對投資人來說顯得既吃力又不划算。因此，目前仍有需求的買方，大多數是自住而非投資，這已經改變了房市的基本結構。
不過，這並不代表所有房地產都失去價值。
睡貓指出，真正能撐住場面的，只有少數「黃金地段的住宅」──捷運口、明星學區、醫院旁，這些地段因應工作、教育、醫療的剛性需求，依舊會有人願意掏錢購買。但這樣的房子早已不是一般人眼中的投資標的，而是篩選財富的工具，決定誰能留在城市，誰只能被迫外移。
相較之下，過去被視為搶手的黃金店面，卻不再風光。
隨著網購與外送平台的崛起，實體商業受到重創，即使是火車站前或夜市口的店面，現在也常見租不出去的窘境。昔日「一間店面養三代」的傳奇，已經淪為歷史故事。
對中產階級來說，這波轉變最為殘酷。
曾經靠著努力工作、購屋自住再轉換資產，就能逐步累積財富；如今房價過高，買不起投資房，買得起的房子也僅能自住，無法成為翻身的槓桿。不買房，則可能因租金與通膨逐年被侵蝕。房子已經不是階級流動的工具，而更像是一個財務枷鎖。
對房仲業者而言，挑戰同樣嚴峻。
投資客退場後，成交量銳減，店面帶看卻無法成交，僅剩自住需求的市場讓客戶更為謹慎。專家建議，房仲若要生存，必須轉型成為「顧問型仲介」，幫客戶進行稅務與資產規劃，或深耕年輕家庭的自住市場，甚至探索工業地、農地等新領域，否則將面臨淘汰。
綜觀整體情勢，台灣房市已經不再是你我父母那個年代的提款機，而是回歸「一個能安居的地方」。
黃金地段的住宅仍能保值，但黃金店面不會再回到昔日榮景。股市成為資金的新舞台，房市則被定位為生活必需品。對中產而言，這是失去上升管道的絕望；對房仲而言，這是生死存亡的轉折點。未來的房市，將更加冷酷而現實，有錢人買來住，沒錢人只能租，中產階級則被迫背負沉重的貸款，這就是房市的新常態。
