親屬間買房風險揭密：小心「假買賣、真贈與」課稅陷阱
【M傳媒房產中心／專題報導】
近期有民眾在網路論壇分享，爺爺名下的一棟透天厝，因疼愛孫女，以遠低於市價的價格出售，引發網友熱議：親屬間買房是否會被認定為「假買賣、真贈與」，進而課徵贈與稅？案例中，孫女原本計畫以400萬購入爺爺市值1600萬的透天厝，雖然孫女願意支付款項，但仍擔心可能觸及稅務規範。
明深地政士事務所 主辦代書 嚴意情表示，國稅局在判定近親買賣是否須課徵贈與稅時，會依四大關鍵進行審查。
首先，付款事實必須明確。
根據《遺產及贈與稅法》規定，二親等以內親屬間的財產買賣，若能證明款項已支付，且非由出賣人貸款或提供擔保借款，才可視為合法買賣行為。換言之，孫女必須能提供匯款單或轉帳紀錄等證明，否則國稅局可能認定交易為贈與。
其次，房價必須以市價為基準。
即使爺爺疼愛孫女，想以低價「半買半贈」出售，也需注意房價與公告現值及房屋評定現值的差額。如孫女支付金額低於時價，國稅局將課徵贈與稅；若支付金額等於或高於時價，則不需額外課稅。此外，善用每年244萬元的贈與免稅額，也可降低實際支付成本，對小額差價特別有幫助。
第三，買方資金來源須清楚合法。
孫女支付房款的資金不可來自爺爺貸款、擔保或其他非自有資金，否則國稅局可能推定為「虛偽金流」，視同贈與。舉例來說，若孫女向爺爺借款或以爺爺名下房產向銀行貸款再支付房款，皆可能被課稅。
第四，賣方資金去向也受國稅局監控。
爺爺收到孫女支付款後，未來帳戶資金流向若異常，例如立即返還給孫女或用於償還孫女貸款，將可能被認定為「假買賣、真贈與」。這表示，即使交易表面上完成，資金管理不當仍可能觸法。
嚴意情提醒，若被認定為假買賣，除了可能課徵10%至20%的贈與稅，還可能依《遺產及贈與稅法》處以漏稅額1至3倍的罰鍰，甚至依《稅捐稽徵法》追究刑事責任。對於親屬間交易，建議民眾務必慎重評估交易價格、資金來源及付款流程，並保留完整證明文件，才能避免無形的稅務風險。
嚴意情總結，親屬間買房看似簡單，但在國稅局眼中，低於市價、資金流向不明的交易，隨時可能被認定為贈與。
民眾在規劃親屬間房產移轉時，除了考量情感與財務，也必須重視法律與稅務規範，確保買賣行為透明合法，避免日後產生龐大稅務負擔與法律風險。
