自住房貸偷出租？行員揭密：撥款後根本不管！但小心這點會出大事
【M傳媒房產中心／專題報導】
近期有網友在社群上提出一個困惑：手上購買的是預售屋，明年中交屋，而房貸是向私人銀行申請。他在面談時被行員詢問「房子是自住還是投資用途」，這直接影響貸款利率，但他心中疑問重重：既然銀行說撥款後不會管用途，那「自住」與「投資」的界線到底在哪裡？更重要的是，如果交屋後想出租，會不會違反貸款契約或影響稅務？
根據現行銀行實務，許多房貸專案在審核時會要求申請人確認用途，通常分為「自住」與「投資」。
自住貸款利率通常低於投資貸款，以鼓勵民眾購屋自住。然而，部分銀行實務操作上，貸款撥款後，行員確實不會每日監控房屋是否出租。換句話說，銀行主要關心的是申請人是否如實告知用途，以決定利率與貸款條件，而非後續房屋是否出租。
這也引發了契約上的法律思考。如果貸款契約明文標示用途為自住，理論上將房屋出租，可能被視為違反契約條款。
實務上，多數銀行並不會因房屋出租立即追討貸款，但若涉及保險、抵押權或貸款審核時的資料不實，仍可能造成風險。知識傳媒 貸款達人 呂崑富 建議：若有出租打算，可提前與銀行確認是否可適度調整專案或利率，以降低法律與財務風險。
除了契約層面，稅務也是投資人須關注的重點。
若房屋在寬限期內出租，所得將被視為房租收入，需要申報綜合所得稅；自住房屋則享有部分稅務減免，像是房地合一稅在出售時若符合自住條件，可享有較低稅率或免稅優惠。若原本宣稱自住、實際出租，將來出售房屋計算房地合一稅時，可能失去自住優惠，導致稅負增加。此外，寬限期結束後若出售房屋，房屋增值部分的課稅也可能與純自住四年情況不同，需依實際出租時間與所得申報進行計算。
至於新青安政策的限制，確實規定不得出租，但一般銀行房貸專案並無此限制，主要以貸款契約及用途申報為準。
呂崑富表示，網友提問的「自住與投資利率差異」與「可否出租」的關聯，其實牽涉到兩個層面：銀行風控與稅務規劃。若想兼顧資金運用與合法稅務，建議在貸款簽約前確認契約條款、了解出租後的稅務影響，必要時可諮詢財務或稅務專家，避免後續因出租而產生潛在違約或額外稅負。
呂崑富，「自住貸款可否出租」並非單純銀行會不會管，而是牽涉契約遵守、稅務規範與長期財務規劃。
銀行詢問房屋用途的目的，是為了設定貸款條件與利率風險，並非僅為形式；一旦出租，雖可能短期內不會遭追討，但涉及稅務與房地合一優惠時，仍需小心操作。對於準備入手預售屋的投資或自住族，理解契約細節、掌握稅務規則，以及評估出租策略，才是避免日後麻煩的關鍵。
