「房仲沒說的秘密」買到漏水屋只能認賠？專家教你3步驟討回公道！
「明明簽約前房仲保證『屋況良好』，交屋後卻發現牆壁滲水、地板發霉...」這樣的糾紛在房市層出不窮。許多買家以為只能自認倒楣，但其實，若房仲未善盡調查責任，您有權依法求償！
本文將揭露：
房仲哪些行為已違法？未主動告知漏水、壁癌可能被重罰！
關鍵證據怎麼蒐集？一張照片就能讓仲介主動認錯賠償
超短求償時效：錯過「這期限」法律也救不了你
一、仲介的「調查與說明義務」範圍
根據《不動產經紀業管理條例》第23條，房仲應以「不動產說明書」向買方詳實說明屋況，包含漏水、結構問題等瑕疵。若仲介未確實調查或隱瞞已知瑕疵（如主臥水痕壁癌卻勾選「無漏水」），可能構成未盡告知義務，需負法律責任。
法院判斷仲介責任的關鍵因素
瑕疵是否明顯可見？
若漏水、壁癌肉眼可辨（如牆面明顯水漬、剝落），仲介卻未記載，通常會被認定疏失。
若瑕疵隱藏在裝潢後（如天花板內管線漏水），仲介可能免責，除非買方能證明仲介「故意隱瞞」。
仲介是否已盡合理調查義務？
例如：仲介是否檢查維修孔、詢問管委會或鄰居漏水歷史？若未做基本查證，可能被認定有過失。
二、買方可主張的求償方式
若仲介未善盡調查義務，買方可採取以下法律途徑：
1. 解除契約或減少價金
依《民法》第359條，買方可主張瑕疵擔保責任，要求：
解除買賣契約（若瑕疵嚴重影響居住）。
減少價金（如修繕費用或房屋貶值部分）。
2. 向仲介求償
仲介若未盡調查義務，買方可要求：
返還仲介費（依《民法》第571條，仲介違反義務時不得請求報酬）。
賠償修繕費用或房屋價值減損（如漏水導致裝潢損壞）。
3. 刑事詐欺告訴（若仲介「故意隱瞞」）
若仲介明知有漏水卻刻意不揭露，可能涉及《刑法》詐欺罪，但需具體證據（如對話紀錄、照片）證明仲介惡意。
三、求償期限
瑕疵擔保請求權：6個月內
依《民法》第365條，買方應在發現瑕疵後6個月內通知賣方或仲介，逾期可能喪失權利。
民事損害賠償：2年內提告
若主張仲介疏失導致損失，應在知悉損害後2年內提起民事訴訟。
刑事詐欺：6個月內提告
若提告詐欺，需在知悉犯人後6個月內提出刑事告訴。
四、實務建議：如何蒐證與行動？
立即拍照、錄影存證（水痕、壁癌位置）。
請專業驗屋公司出具報告，證明交屋前即存在瑕疵。
發存證信函給仲介與賣方，要求協商賠償。
若協商破裂，可申請調解或提告（各地消保官、不動產糾紛調委會）。
結論
仲介若未善盡屋況調查責任，買方確實可依法求償，但關鍵在於：
瑕疵是否明顯？（影響仲介責任認定）
是否在法定期限內主張權利？（6個月瑕疵擔保、2年民事求償）
是否有足夠證據？（照片、驗屋報告、對話紀錄）
若遇到類似糾紛，建議諮詢專業律師，確保權益不受損。
