高齡房東「有房沒現金」！包租代管結合安養信託　留房養老讓租金變退休生活費

文／日盈不動產｜社會住宅包租代管 

台灣進入超高齡社會，不少長輩辛苦一輩子買下房子，退休後卻面臨另一種現實：名下有不動產，每個月可以使用的生活費卻有限。尤其房子空著沒出租，除了沒有收入，還得負擔房屋稅、地價稅、管理費及修繕費用。

2026年，台灣金聯旗下力興公司陸續與兆豐銀行、土地銀行合作，將包租代管與安養信託結合，推動「留房養老」模式，讓高齡屋主透過出租房屋取得租金，再由信託協助安排生活與照護支出。

以房養老靠借款　留房養老靠租金

目前銀行推動的「以房養老」，主要是透過不動產逆向抵押貸款，長輩以房屋作擔保，由銀行依核貸條件撥付資金，借款會產生利息，日後仍有債務清償問題。

「留房養老」則是運用房屋出租收益，將原本閒置的資產轉為每月現金收入，原則上不需要為取得租金而增加貸款本金。

兩種方式的資金來源完全不同。

對於希望保留房屋、未來還能傳承給子女的長輩而言，出租住宅是一項可以評估的退休財務安排。

包租代管負責房子　安養信託負責資金

高齡房東自行出租，常遇到招租、帶看、修繕、收租及處理租賃糾紛等問題。

透過專業包租代管服務，可以由業者協助處理租務管理，減少長輩親自奔波。

安養信託則依契約約定管理信託財產，安排生活費、醫療費或照護費用的給付。

簡單來說，包租代管處理房屋出租與管理，安養信託處理資金使用與照護支出，兩者分工合作。

不過，租金是否直接進入信託專戶、房屋本身是否交付信託，以及給付方式與相關費用，都須依個別銀行的契約內容確認。

月租2萬元　一年可創造24萬元租金收入

以一間每月租金2萬元的住宅假設試算，全年出租12個月，租金收入為24萬元。

這筆收入可以作為退休生活費、醫療支出或長照費用的來源。

但24萬元屬於租金總收入，實際可運用金額仍須扣除可能產生的租務管理費、修繕、稅負、保險及信託費用，代管空置期間也可能沒有租金收入。

若採包租方式，則須依業者與屋主簽訂的租約，確認每月實收金額、給付期間及相關保障。

社宅包租代管與一般代管　適用條件各有不同

日盈不動產提醒，政府社會住宅包租代管與一般民間包租代管，適用的租金、房客資格及補助規定有所不同。

符合政府社宅包租代管資格的房東，可依計畫規定享有專業管理、租稅優惠及相關補助；一般民間包租代管則依服務契約及適用法規辦理。

台灣金聯此次與銀行合作的包租代管結合信託服務，也不能直接視為所有社宅包租代管房東都能自動取得的政府方案。

房子留給下一代　退休生活也要顧得到

對高齡房東而言，房屋除了是資產，也可以成為退休生活的收入來源。

但留房養老仍須評估屋況、出租需求、租金收益及未來照護支出。若希望將房屋留給子女，也應事先確認所有權、繼承安排與信託契約內容。

尤其長輩未來可能需要入住養生村、長照機構，或搬到有電梯的住宅，原有房屋透過出租取得收入，就能增加生活安排的彈性。

小編建議，高齡住宅管理的重點，已從單純找到房客，逐漸延伸到穩定收租、減少管理負擔及退休財務規劃。房屋可以繼續保留，租金則用來照顧自己的晚年，讓多年累積的不動產真正發揮生活保障的功能。

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