都更陷阱！老地主簽「委建契約」遭詐騙 土地被抵押、權益遭稀釋| M傳媒
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近年都市更新需求火熱，卻也衍生出複雜的合建糾紛與新型態詐騙手法。近期爆出一起典型案例，一名地主A委託B建設公司重建老屋，雙方簽訂《委託興建契約書》，約定以「委建」方式進行都更。然而，契約中卻夾帶了B公司可分回房地、並可運用A的土地融資款共同購買鄰地等條款，致使地主A的權益在不知不覺中被嚴重稀釋，最終驚覺自己可能落入一場以合法契約包裝的詐騙圈套。專家指出，此案凸顯了地主在不動產重建過程中，若未釐清「合建」、「委建」與「全案管理」的本質差異，恐將蒙受巨大損失。
模糊的契約本質：是委建、合建，還是資金操作？
根據地主A與B建設公司簽訂的契約，表面上是「委託興建」，即由地主出資，建設公司承攬營建工程並收取費用，完工後房屋理應全數歸地主所有。然而，該契約卻同時約定B公司完工後可分配到建物及土地，這已偏離「委建」核心，進入「合建」的範疇，即建設公司出資或提供技術，並依約分配更新後的房地。
更複雜的爭議點在於資金運用。契約允許B公司以地主A的土地向銀行融資，並約定融資款項在扣除營建費用後，其餘資金將用於「共同購置」地主老屋旁的土地，以擴大更新範圍，且B公司對新購的鄰地也擁有部分所有權。法律專家分析，此條款對地主極為不利，形同讓自己的土地成為建設公司撬動財務槓桿、擴大自身持份的工具。地主A不僅要承擔土地的抵押風險，其在整體開發案中的權益比例更將因鄰地加入而被稀釋，建設公司卻能藉此無償取得新土地的產權，參與分配，涉嫌以不公條款進行利益輸送。
法律救濟途徑：地主能否解套？
面對如此不利的契約，地主A若想脫身，法律實務上主要存在兩大救濟途徑。最關鍵的是主張「詐欺」。若地主A能證明B公司當初簽約時，刻意隱瞞或誤導關於融資款項用途、鄰地購買將稀釋其權益等重大資訊，誘使其簽約，則可依據《民法》第92條規定，在發現詐欺事實後一年內，向法院請求「撤銷」該法律行為。一旦撤銷成立，契約視為自始無效，雙方應回復原狀。
另一途徑是主張對方「違反契約本旨」或「給付不完全」。B公司作為受託方，負有忠實處理委任事務的義務。其規劃將地主土地的融資餘款，用於為自己謀取鄰地產權的行為，已嚴重悖離委任關係的誠信原則。地主A可據此主張B公司違約，依《民法》相關規定解除契約，並請求損害賠償。
專家提醒：簽約前務必釐清三大模式
此糾紛根源於地主對不同重建模式的混淆。依據《都市更新條例》，民間最常見的是「權利變換」與「協議合建」。而在實務操作層面，地主更需清晰辨別以下三種合作模式的本質差異：
「合建」是地主出地、建商出資，雙方按約定比例分配更新後的房地，建商承擔主要的資金與執行風險。「委建」則是地主出資也出地，委託建商統包興建，建商收取營建管理費，房屋完工後全部歸地主，地主需自行承擔全部資金壓力。至於「全案管理」，則是地主委託專業經理人團隊代為管理整個重建案，包括遴選建商、控管預算與品質等，地主支付顧問費，但決策權與所有權仍在自身手中。
本例中，契約文字為「委建」，實質權利義務卻混雜了「合建」與極具爭議的「資金操作」，導致地主權益受損。專家嚴正警告，地主在簽署任何重建契約前，務必把握三大原則：「契約性質單一明確」，避免混合不同法律關係的條款；「資金流向透明可控」，拒絕款項被用於未經同意的關聯投資；最重要的，是「尋求獨立專業把關」，簽約前務必投資一筆顧問費，聘請熟悉不動產與都更法的律師及會計師詳審契約，這是保護自身數千萬資產最關鍵的一道防線。
