房貸利率「地板價時代」結束 呂崑富提醒：自住族與投資客需重新評估承受力
【M傳媒房產中心／中華民國不動產金融知識發展協會理事長 呂崑富】
根據多家銀行最新統計，2025年12月非政策性房貸市場已出現結構性變化。不僅公股銀行利率上揚，民營銀行也同步調升，平均利率自2.55%起跳，實務承作利率更普遍落在2.6%至3.5%區間。2026年整體利率預計將在高檔持平，市場共識認為「房貸地板價時代」正式終結。
中華民國不動產金融知識發展協會理事長呂崑富分析，此波利率全面調升的關鍵在於央行的信用管控政策。自2024年下半年起，央行要求各銀行嚴格控管不動產授信集中度，直接導致市場出現「房貸荒」現象——銀行審核期拉長、撥款速度放緩，為反映資金成本與風險，利率自然逐步攀升。
利率全面調升：公股、民營銀行同步上揚
觀察各銀行最新利率政策，可以發現上漲趨勢明確且廣泛：
在公股銀行方面，華南銀行新承作房貸利率約2.65%至2.85%，並預期2026年將在此區間微調。第一銀行利率區間為2.45%起，平均約2.55%，預估明年第一季將維持持平。彰化銀行平均利率微幅上升至2.6%左右。臺灣企銀則明確區分自用與非自用，利率分別為2.6%起與2.9%起。合庫銀行的利率區間已調整至2.6%至3.5%，較上半年明顯上升。
值得注意的是，民營銀行也全面跟進此一波調漲潮。中國信託銀行新承作房貸利率自2.58%起，並依客戶條件差異化定價。台新銀行利率區間落在2.60%至3.10%，對於非自用或投資型房貸適用更高利率。玉山銀行則將一般客戶利率調整至2.65%起，審核更加側重客戶的整體往來關係與財務穩健度。
呂崑富指出，雖然「新青安房貸」為首購族提供一道防火牆，但其額度與資格限制嚴格，多數換屋族與投資客仍需面對一般房貸市場。他提醒：「民營銀行同步調升利率，證實這不僅是政策效應，更是整體資金環境的轉變。購屋族必須正視資金成本已永久性上升的事實。」
市場影響：自住與投資的雙重考驗
面對新的利率環境，不同購屋族群將面臨截然不同的挑戰。
對於自住族而言，呂崑富坦言，利率攀升直接衝擊家庭財務規劃。以貸款1,000萬元、30年期計算，利率從2%升至3%，每月還款額將增加約5,000元，全年負擔多出6萬元。他建議自住買方應以利率3%至3.5%進行還款壓力測試，確保月付金不超過家庭月收入的三分之一，並優先爭取「一段式利率」以避免未來波動。
對於投資客，情況更為嚴峻。呂崑富分析，當房貸利率突破3%，而市場租金收益率普遍僅有2%至2.5%時，意味著「以租養貸」模式可能出現現金流赤字。過去依賴低利率槓桿創造收益的投資策略已難以為繼，投資客必須重新評估持有成本，或考慮調整資產配置。
2026年展望：財務體質決勝負
展望2026年，呂崑富預測房市將進入「財務體質決勝期」。利率高檔徘徊將成為新常態，銀行授信將更注重借款人實質還款能力與擔保品條件。市場上的投機性需求將進一步被擠出，交易動能回歸至真實的自住與長期投資需求。
他最後強調：「利率的數字變化只是表象，核心在於購屋者必須從『追逐上漲』的投機心態，轉向『評估負擔』的財務規劃。未來買房，看的不是能賺多少，而是能承擔多少。這場利率革命，正在改寫台灣房市的遊戲規則。」
購屋族在行動前，務必謹慎計算自身財務能力，預留利率上升的緩衝空間，方能在新的市場環境中穩健前行。
