看屋檢查｜白天看採光、晚上聽噪音、雨天查漏水　買房前必查8大重點

文／賣厝阿明 知識＋

買房看屋除了格局、裝潢與價格，採光、漏水、水電、噪音、社區管理及產權資料都要一起確認。

內政部也製作「民眾看屋注意事項參考表」，提醒購買成屋應實地勘查，從土地、建物、使用情形到周邊環境逐項確認，降低交易後才發現問題的風險。

阿明建議，同一間房有條件可以安排不同時間再看一次。白天、晚上及下雨時，能觀察到的住宅問題各有不同。

一、白天看採光　晚上確認噪音

白天適合觀察客廳、臥室自然採光、通風、西曬、窗外遮蔽物、棟距與外牆現況。

晚上則可以確認車流、鄰居生活聲音、商家營業噪音、停車情況、巷弄照明，以及社區門禁與返家動線。

買房後每天面對的是完整生活環境，多看不同時段，可以增加對住宅實際使用狀況的了解。

二、遇到雨天再看一次　漏水痕跡更容易發現

雨天是觀察漏水與排水的好機會。

窗框、天花板、牆角、陽台、浴室周邊及頂樓下方，可以查看是否出現水痕、壁癌、油漆鼓起或異常潮濕。

社區地下室、車道、出入口與周邊道路，也可以觀察排水及積水情況。

雨天只能協助發現部分滲水跡象。牆內管線、長期滲水及隱藏性問題，仍可能需要進一步檢測。

三、看屋現場8大項目逐項檢查

1. 採光與通風
確認客廳、臥室自然光、西曬、棟距、窗戶開啟與通風情況，同時留意戶外油煙、垃圾或其他異味。

2. 漏水與壁癌
查看天花板、窗框、牆角、浴室、廚房及陽台，留意水痕、發霉、油漆剝落與重新粉刷的區域。

3. 水電與排水
實際開啟水龍頭確認水壓，測試馬桶與排水孔排水情況；插座、開關與配電設備如有異常，再請專業人員檢查。

4. 格局與實際空間
量測主要空間尺寸，確認樑柱、走道、家具擺放、房間開窗及冷氣室外機位置。

5. 門窗與附贈設備
測試大門、門鎖、窗戶及紗窗，確認冷氣、熱水器、廚具及其他設備是否列入交易。

6. 公設與停車位
查看電梯、樓梯、逃生動線及公共空間，實際確認車位位置、尺寸、車道坡度與進出方式。

7. 社區與生活環境
確認管理費、公共基金、垃圾處理、社區修繕情況，再觀察交通、噪音、異味及停車環境。

8. 產權與交易文件
核對土地、建物謄本、權狀、建物現況確認書及不動產說明書，確認抵押權、使用情形、違建及租賃等重要資訊。

內政部「民眾看屋注意事項參考表」本身就涵蓋土地坐落、面積、使用分區、建物登記等項目，適合搭配現場看屋使用。

四、發現問題先拍照　修繕承諾寫進契約

看屋發現漏水、設備故障、牆面異常或其他問題，可以直接拍照、標記位置並記錄日期。

賣方曾經進行漏水、管線或其他重大修繕，也可以要求提供相關資料。

涉及漏水來源、結構安全、電路或其他專業問題，再依問題類型找合適的專業人員檢查。

雙方協議由賣方負責修繕的項目，建議在契約中明確記載修繕內容、完成期限及交屋確認方式，讓後續履約有明確依據。

五、2026新版建物現況確認書已上路

內政部修正的「成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」附件建物現況確認書，已於2026年4月1日正式生效。

新版增加三項重要資訊，包括社區有無設置自來水加壓受水設備及管理維護權責、建物有無太陽光電發電設備，以及配合規範修正調整硬固混凝土水溶性氯離子含量標準說明。

買方簽約前可以把建物現況確認書與實際看屋結果逐項比對。

透過房仲進行交易時，《不動產經紀業管理條例》第23條規定，經紀人員應以不動產說明書向交易相對人解說；第24條進一步規定，簽訂買賣契約時應交付不動產說明書，並由相對人簽章，不動產說明書視為買賣契約書的一部分。

阿明提醒：現場看屋＋文件核對一起做

看房可以分成兩條線進行。

現場確認採光、通風、漏水、水電、格局、設備與生活環境；文件則核對產權、建物現況確認書、不動產說明書及相關交易資料。

白天看採光、晚上聽環境，有機會遇到雨天再查滲水；發現異常立即拍照記錄，重要修繕承諾寫入契約。

多花一次時間確認房屋現況，通常比交屋後才處理漏水、噪音或設備問題更容易掌握成本。

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