不動產說明書｜買房必查產權、漏水、凶宅與周邊設施！簽名前掌握7大重點

文／賣厝阿明 知識＋

買房看完屋，還要看懂兩份重要文件：不動產說明書與建物現況確認書。前者涵蓋產權、建物資訊、交易條件及周邊環境；後者著重房屋目前的使用與屋況。兩份文件各有用途，建物現況確認書不能取代不動產說明書。

一、房仲應提供不動產說明書，並向買方解說

依《不動產經紀業管理條例》第22至24條，不動產說明書應由經紀業指派的經紀人簽章，提供買方解說前須經賣方簽章；簽訂買賣契約時，經紀人應將說明書交付買方，由買方簽章。不動產說明書依法視為買賣契約的一部分。

買方應在正式出價及簽約前充分閱讀，將不清楚的內容請房仲說明並提出資料。

二、兩份文件的用途不同

建物現況確認書是成屋買賣契約的重要附件；房仲仍須依規定製作完整的不動產說明書。

三、買方必查7大重點

1. 產權與面積： 核對所有權人、土地與建物持分、主建物及附屬建物面積、共有部分、車位權利，以及是否有未登記增建。

2. 房屋用途： 比對建物謄本、使用執照與實際使用情形，確認住宅、辦公室或廠房等法定用途。

3. 權利與占有： 查明抵押權、查封、租賃及其他權利事項，並確認交屋時如何排除應塗銷的權利、交付房屋。

4. 漏水與屋況： 檢視牆面、窗框、浴室及天花板，核對文件中的滲漏水、修繕及相關檢測資訊。對於記載不明或現場有疑慮的項目，要求補充說明及專業檢測。

5. 非自然死亡： 不動產說明書應揭露建物專有部分於賣方產權持有期間是否曾發生兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡等情形。這項記載有特定的空間與時間範圍，買方可另外查詢自己在意的歷史資訊。

6. 周邊重要設施： 不動產說明書須以地圖標示周邊半徑300公尺內的重要環境設施，包括學校、醫院、市場、變電所用地、地面高壓電塔、殯儀館、垃圾處理設施及加油站等。這些設施包含生活機能，也包含可能影響居住感受的設施。

7. 交易與交屋條件： 確認付款方式、附贈設備、租約處理、違約約定及交屋日期。口頭承諾的修繕或設備，應明確寫入契約。

四、2026年新版增加光電與節能資訊

2026年4月1日起，新版不動產說明書增加建築能效標示、太陽光電設備等揭露內容；新版建物現況確認書也增加社區加壓受水設備及其管理維護責任，並調整混凝土氯離子檢測相關說明。

買方可留意文件是否採用新版，以及相關欄位是否完整填寫。

五、簽名前用三個動作自保

逐頁核對： 將說明書、現況確認書、謄本及現場屋況互相比對，特別注意空白欄位與「不清楚」的回答。

要求書面補充： 發現漏水、增建或設備爭議，請賣方與房仲釐清，將修繕責任、費用及完成期限寫進契約。

保留完整文件： 留存簽章版本、附件、照片及往來訊息。發現業者未依規定製作或解說不動產說明書，可向房屋所在地縣市政府反映或檢舉。

阿明總結

不動產說明書是買方了解整筆交易的重要文件，建物現況確認書則幫助買方掌握房屋狀況。先核產權與用途、再查屋況和周邊環境，最後將疑慮及承諾落實在書面契約，才能減少交屋後的爭議。

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