地政士、經紀人、估價師｜買賣、過戶、鑑價各找誰？證照、收費與挑選重點一次看懂

文／賣厝阿明 知識＋

買房交易從看屋、議價、簽約、申請貸款到產權過戶，可能接觸不動產經紀人、地政士及不動產估價師。三者的專業分工不同，收費方式也不同。

房仲協助媒合與交易說明、地政士處理登記及相關申辦、估價師提供專業不動產估價。 銀行核貸時的擔保品鑑價，則由銀行依自身授信程序辦理，不是每位買方都必須自行委託估價師。

一、三種專業，一張表看懂

三者各有法定業務範圍。一般買賣可以委託合法房仲與地政士；涉及遺產分配、訴訟、資產評估等需要專業估價報告的案件，可另委託不動產估價師。

二、營業員與經紀人資格不同

房仲門市常見的帶看、介紹物件及協助議價人員，可能是不動產經紀營業員。營業員須完成規定的專業訓練並辦理登錄，領有營業員證明。

不動產經紀人則須通過考試，具備一年以上經紀營業員經驗，取得經紀人證書。依法應由經紀人簽章的重要文件，包括出售委託契約書、承購要約書、定金收據、不動產說明書及買賣契約書。

買方看屋時可以由營業員服務，簽署重要交易文件時，應確認業者指派的經紀人已依法簽章。房仲也應提供不動產說明書，向買方解說產權、屋況及交易資訊。

三、過戶找地政士：核對身分、申報稅務與登記

地政士是民間習稱的「代書」。依法取得地政士資格及開業執照後，可受託辦理土地登記、與登記相關的稅務申辦，以及不動產契約撰擬等業務。

買賣房屋時，地政士通常協助核對交易當事人身分、準備移轉文件、申報相關稅費，以及申辦所有權移轉與抵押權設定。

地政士辦理過戶，不等於替房屋結構、漏水或市場價格提供保證。 買方對屋況有疑慮，仍須另外安排驗屋或專業檢測。

四、估價找估價師：專業估價與銀行鑑價分開看

不動產估價師須取得估價師證書，具備兩年以上相關估價經驗並領得開業證書，才能依法開業。受託估價時，須依規定製作估價報告書，簽名後交付委託人。

估價可運用在遺產分割、共有物分割、訴訟、企業資產評估及其他需要價值分析的案件。

申請房貸時，銀行會依自身授信程序辦理擔保品鑑價。 銀行可能自行估價，也可能委外辦理。買方自行取得的估價報告，並不保證銀行採用相同價值或核貸相同金額。

五、收費標準：房仲有上限，地政士與估價師先確認報價

上述收費規則分別依不動產經紀業、地政士及估價師相關規定辦理。

阿明提醒，地政士報酬、政府登記規費及交易稅金應分開列示；銀行鑑價或貸款相關費用，也要向承貸銀行確認。 報價時先核對服務範圍、額外收費項目及付款時間。

六、挑選專業人員：先查合法資格，再看服務內容

民眾可透過內政部不動產服務業資訊系統 ，查詢相關不動產服務業資訊；地方政府地政局也提供合法經紀業、經紀人員、開業地政士及開業估價師等查詢管道。

委託前應確認實際承辦人、合法執業資格、工作範圍、書面報價及交付成果。房仲須確認服務費與交易文件；地政士須確認登記項目、稅費及文件保管；估價師則須確認估價目的、價格日期及報告交付方式。

阿明總結

房仲協助交易，地政士協助過戶，估價師提供專業價值分析。房貸鑑價由銀行依授信程序決定，不能直接把估價師報告當成銀行核貸承諾。

買賣房屋前查驗資格、確認收費與委託範圍，才能讓每個環節都有明確的專業分工與責任。

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