購屋預算｜自備款、每月房貸與買房隱藏成本一次看懂
文／賣厝阿明 知識＋
第一次買房，最容易低估的不是房價，而是「買下這間房總共要準備多少現金」。
總價1,200萬元的房子，如果銀行貸款8成，房價差額是240萬元，但這240萬元只是自備款的一部分。後面還有仲介服務費、契稅、登記與貸款費用、保險、裝修、搬家，以及交屋後的生活預備金。
阿明整理買房預算最重要的5筆帳，買房前一次算清楚。
第一筆｜自備款：貸8成、7成差很多
以總價1,200萬元試算：
| 核貸成數 | 貸款金額 | 房價差額 |
|---|---|---|
| 8成 | 960萬元 | 240萬元 |
| 7成 | 840萬元 | 360萬元 |
| 6成 | 720萬元 | 480萬元 |
這裡的240萬、360萬、480萬元，都還沒有包含其他交易費用。
而且銀行核貸通常還會看鑑價。
例如房子成交1,200萬元，銀行鑑價只有1,100萬元，以鑑價8成計算只能貸880萬元，買方需要自行準備的房價差額就變成320萬元。
所以買房不能直接用「總價×2成」當成全部自備款。
真正的房價自備款＝成交總價－銀行實際核貸金額。
第二筆｜房貸：先算每月繳得起多少
買房不能只看銀行願意貸多少，更要看家庭每個月可以穩定負擔多少。
房貸可以先以家庭穩定月收入約三分之一作為財務規劃參考：
| 家庭月收入 | 房貸月付參考 |
|---|---|
| 6萬元 | 約2萬元 |
| 9萬元 | 約3萬元 |
| 12萬元 | 約4萬元 |
| 15萬元 | 約5萬元 |
這是家庭預算參考，不是銀行統一核貸標準。
以貸款800萬元、30年、本息平均攤還試算：
年利率2.5%：每月約3.16萬元
年利率3.5%：每月約3.59萬元
同樣貸800萬元，利率增加1個百分點，每個月就多出約4,300元支出。
有車貸、信貸、育兒費用、長輩扶養或收入波動的家庭，房貸預算還要再往下降。
第三筆｜買房還有6種隱藏成本
頭期款準備完成，還有一批交易支出要另外準備。
1. 仲介服務費
買方服務費依契約議定，買賣雙方合計收費不得超過成交價6%，6%是上限，不是固定收費。
例如1,200萬元房屋，假設買方與仲介議定2%，就是24萬元。
2. 契稅
房屋買賣契稅稅率為6%，計算基礎是房屋核定契價，不是1,200萬元成交總價直接乘6%。
3. 印花稅、登記規費
依公契記載金額、申報價值及實際登記事項計算。
4. 地政士與貸款費用
包括地政士報酬、銀行開辦費、抵押權設定等相關支出。
5. 保險與交屋結算
房貸通常還涉及住宅火災及地震基本保險，交屋時也可能有管理費、水電等費用結算。
6. 裝修、家具與搬家
中古屋尤其要把水電、防水、冷氣、家具家電、清潔及搬遷費一起列入預算。
所以真正要準備的是：
房價差額＋交易費用＋裝修搬家＋生活預備金。
第四筆｜交屋後至少留一筆生活預備金
存款500萬元，直接拿480萬元買房，只剩20萬元生活，現金流會非常緊。
交屋之後，每個月除了房貸，還有管理費、水電瓦斯、生活費、保險及房屋修繕；每年還有房屋稅、地價稅等持有成本。
阿明建議，完成自備款、交易費用及裝修預算後，可以另外保留約6個月必要生活支出作為緊急預備金。
育兒家庭、收入波動較大，或購買高屋齡住宅，可以再提高預備金。
這筆錢的功能很簡單，就是讓家庭遇到失業、生病、房屋突然需要修繕時，不必立刻靠信貸或信用卡周轉。
第五筆｜買預售屋要先準備交屋補款
預售屋前期採分期付款，自備款可以分散到數年支付，但交屋時仍有一個重要變數：最終房貸金額。
簽約時預估貸款8成，不代表幾年後交屋一定可以貸到8成。
買預售屋時可以把資金拆成：
訂金＋簽約金＋工程款＋交屋款＋貸款＋驗屋裝修費。
如果交屋時銀行鑑價降低、核貸成數不足，原本預計銀行支付的部分，就可能變成買方需要自行補足的現金。
因此，預售屋不能只準備契約表面上的自備款，還要替交屋保留資金彈性。
青安3.0有最高額度 實際仍看銀行核貸
2026年8月1日上路的青安3.0，最高貸款成數為8成，一般申請人最高貸款1,000萬元、新婚家庭最高1,200萬元、育有未成年子女家庭最高1,500萬元。
貸款最長40年，並有最長5年寬限期等條件。
這些都是方案條件上限，實際貸款金額、成數、年限及寬限期，仍須經銀行依申請人信用、收入、還款能力及房屋條件審查。
使用寬限期時，也要把寬限期結束後的正常月付金一起算進家庭預算。
阿明提醒｜買房照這個順序算
首購族可以按照這個順序安排：
家庭收入
→ 每月可負擔房貸
→ 可貸金額
→ 購屋總價
→ 自備款
→ 交易稅費
→ 裝修搬家
→ 緊急預備金
銀行核准的貸款額度代表「貸得到多少」，家庭每個月可以長期穩定支付的金額，才代表「買得起多少」。
買房真正的安全線，是付完頭期款、繳完稅費、完成基本裝修後，帳戶裡還留有預備金；每個月繳完房貸，也還有足夠的生活費。
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