房貸該選幾年？20年、30年還是40年？專家揭利息差異與適合族群

呂學應-房貸該選幾年？20年、30年還是40年？專家揭利息差異與適合族群

面對房價居高不下，民眾購屋時除了關心總價與房貸成數，貸款年限的選擇也成為攸關負擔的重要關鍵。房貸究竟該選20年、30年，還是現在愈來愈多人考慮的40年期？利弊差異該怎麼判斷？太平洋房屋－平鎮中豐站前加盟店店東呂學應，整理出選擇各期數的適合族群、利息總額比較與實務建議，讓購屋族一目了然。

▍年限拉長月繳減壓、利息大增

呂學應以「貸款1,000萬元、利率2%、無寬限期、採本息平均攤還方式」為例，若選擇20年期房貸，每月還款約5萬元，累計總利息約214萬元；若拉長至40年期，月付降為約3萬元，壓力明顯降低，但總利息卻會超過453萬元，已超過20年期的兩倍。也就是說，「年限愈長，月付壓力愈低，但總利息成本卻會大增。」

表：以貸款1,000萬元、利率2%、無寬限期、採本息平均攤還為例

▍誰適合哪一種年限？

關鍵看財務結構與購屋目的 20年期貸款適合「現金流穩定、收入較高、希望早點還清房貸」的自住型買家，如雙薪家庭、科技業族群；貸款總利息少，也更具經濟效益。

相較之下，40年期房貸則較適合「剛進入職場、家庭支出大、收入不穩定」的年輕族群與新婚夫妻，利用拉長年限分散壓力、保留生活彈性。

「實務上，以30年期最常見，壓力適中、成數也較好談，是年輕首購族群的主流選項。」呂學應指出，然而需注意，大多銀行規定「申請人年齡＋貸款年限不得超過75歲」，年齡較大的申請人即便有需求，也未必能申請到年限較長的貸款。

此外，由於40年期屬高風險產品，目前僅少數銀行提供，核貸標準較嚴格，貸款條件需更謹慎評估。

▍升息時代提前還款與彈性規劃成關鍵

央行2024年3月再度升息半碼，加上房貸政策持續收緊，利率走勢未明。呂學應提醒：「現在很多人會選擇30或40年，等收入提升後再提前還款或轉貸縮短年限，兼顧初期壓力與長期節利息。」

不過，提前還款往往涉及違約金，須事先確認銀行相關手續費，否則可能抵銷節省的利息，「選擇有彈性條件的方案才是真正划算。」

▍新青安、公教貸款、建商配合掌握利率優勢

目前市面最優惠的房貸方案非「新青安」莫屬，一段式利率為1.775%，二段式最低更達1.565%，相較於一般市面2.4%以上的房貸利率，可大幅降低利息負擔。此方案開放至2026年7月底，符合資格者如首購族、本人與其配偶及未成年子女均無自有住宅即可申請。

呂學應補充，若具有公教人員身分，建議再確認各銀行是否提供針對公教機關的專案利率，有可能取得比新青安更有利的條件。此外，也有部分建商推案搭配特定銀行優惠利率，也可能比自行送貸款條件更有利，民眾應主動提出詢問並多方比較。

▍提高貸款成功率呂學應分享3大購屋前的實務重點：

掌握自身財務狀況：確認現有債務、收入結構與家庭支出，才能挑選適合的貸款年限與金額。
購屋初期就要揭露債務情況：在委託仲介時，應主動說明是否已有其他貸款或債務，以利配合銀行規劃貸款成數，避免核貸金額不足影響購屋資金。
明訂貸款成數特約條款：銀行核貸通常依「鑑估值」而非成交價，若鑑估值偏低，可能需自備更多頭期款。建議買賣契約中應清楚載明貸款條件與保護條款，避免事後產生資金缺口爭議。

在升息壓力與高房價夾擊下，貸款不再只是單純「能貸多少」，而是「怎麼貸才最划算」。無論選擇哪種年限，購屋族都應把握當前優惠方案、評估自身狀況、並預留彈性空間，才能在房貸路上走得穩、負擔輕。

房貸利率計算工具：內政部房貸試算 https://pip.moi.gov.tw/Publicize/Info/C1040